B&B e micronidi: non serve l’autorizzazione del condominio

In tempi di crisi una casa spaziosa può diventare un importante punto di partenza per inventarsi una professione. Con un investimento tutto sommato contenuto è possibile trasformare la propria abitazione in un luogo di accoglienza per i turisti o per i bambini mentre le loro mamme sono al lavoro. Chi rispetta i requisiti richiesti può ospitare turisti nel proprio bed and breakfast o accudire bimbi nel micronido.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione (24707 del 20 novembre 2014) ha confermato la decisione della Corte d’Appello stabilendo che l’attività di b&b può essere avviata anche in presenza di un regolamento condominiale che vieti la destinazione degli “appartamenti a un uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato”.

Si tratta di un deciso colpo di spugna nei confronti di chi sosteneva il contrario, una sentenza che non solo sancisce definitivamente come l’utilizzo del proprio appartamento non comporti “il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici”, ma, anzi, chiarisce come proprio la definizione di civile abitazione risulti essere uno dei presupposti vincolanti per lo svolgimento di attività di b&b. Inoltre, il condomino può realizzare tutte le opere che ritiene opportune per apportare delle migliorie alla propria abitazione, a patto che i lavori non danneggino le parti comuni o provochino disagi agli altri condomini.

Per avviare un b&b occorre recarsi allo Sportello unico delle attività produttive del Comune d’appartenenza e compilare la Segnalazione certificata di inizio attività (Scia). Per fare ciò devono essere rispettati i requisiti igienico-sanitari previsti dal regolamento edilizio e dal regolamento d’igiene comunale e le normative vigenti in materia di sicurezza e di somministrazione di cibi e bevande. Stanze di dimensioni adeguate, doppi servizi igienici (se l’attività si svolge in più di una stanza, accesso diretto alla camera da letto, tre cambi di biancheria alla settimana (o con nuovi ospiti) e pulizia quotidiana dei servizi sono i principali requisiti richiesti. Il titolare dell’attività ricettiva deve sottoscrivere una polizza assicurativa di responsabilità civile per eventuali danni arrecati agli ospiti. Le tariffe sono soggettive ma vanno comunicate alla Provincia che aggiorna annualmente un registro delle strutture operanti sul territorio di competenza.

Leggermente diverso è il regolamento riguardante gli asili nido: nel caso le norme redatte a livello condominiale non consentano “assembramenti o passaggi più o meno consistenti di persone” l’attività può essere vietata. Una volta accertata la possibilità di poter cominciare l’attività, il progetto va presentato a Comune e Asl. Nei locali in cui verrà erogato il servizio devono essere garantiti: 1) uno spazio dedicato all’accoglienza, 2) un’area gioco protetta e sicura, 3) una zona riposo con i lettini separata dal resto della casa, 4) un bagno con fasciatoio, 5) una cucina dove sia possibile preparare i pasti. Prima di iniziare l’attività è obbligatorio seguire un corso di 250 ore e nei micronidi famigliari si possono accudire fino a sei bambini con prezzi che vanno dai 3 ai 6 euro l’ora.