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Bonus prima casa: requisiti, come funziona

·5 minuto per la lettura

Chi può usufruire del bonus prima casa e in cosa consiste tale agevolazione? Tra i tanti benefici fiscali che la nostra legge prevede, sicuramente, il più ambito e utilizzato è il cosiddetto bonus prima casa. Questo, spiega laleggepertutti.it, ricorre tutte le volte in cui si acquista la proprietà di un immobile tramite compravendita, donazione o successione ereditaria. I 'pro' del bonus prima casa sono numerosi: si può ottenere un gran risparmio d'imposta in sede di rogito. Ma esistono anche dei 'contro', primo tra tutti il divieto di alienare il bene entro un periodo minimo fissato dalla legge. Qui di seguito ci occuperemo, più nel dettaglio, di stabilire chi può usufruire del bonus prima casa e, quindi, vedremo come funziona l’agevolazione fiscale e quali sono i requisiti, le condizioni e le novità.

Come tutti sanno, quando si acquista la proprietà di un immobile, l’acquirente deve versare allo Stato le imposte. Imposte assai onerose, che vengono calcolate sul valore catastale dell’immobile. Lo stesso succede se la proprietà del bene viene acquisita tramite donazione o successione ereditaria. Tuttavia, in forza del bonus prima casa, è possibile ottenere uno sconto sostanzioso. In particolare: per gli atti di compravendita da società, si sconta l’Iva al 4% anziché al 10%; in più, l’imposta ipotecaria e catastale, anziché in misura proporzionale al 2% e all’1%, sono in misura di 200 euro ciascuna; per gli atti di compravendita da privati, donazioni e successioni, si sconta l’imposta di registro al 2%, anziché al 9%; in più, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale, anziché in misura proporzionale, sono pari a 50 euro ciascuna.

La prima condizione per usufruire del bonus prima casa riguarda l’immobile: questo non deve essere di lusso, ossia accatastato nelle categorie A/8 e A/9. La seconda condizione per ottenere il bonus riguarda invece la persona del nuovo proprietario. In particolare, questi: non deve essere proprietario (neanche per quote) di un altro immobile, ovunque situato nel territorio italiano, che sia stato in precedenza ottenuto ricorrendo al bonus prima casa (anche qualora questo sia stato ottenuto a titolo di donazione o di successione); non deve essere proprietario (neanche per quote) di un’altra abitazione, situata all’interno dello stesso Comune ove si trova il nuovo immobile.

Quindi, può usufruire del bonus prima casa solo chi rispetta contemporaneamente queste due condizioni. Nel caso in cui non ricorra la seconda condizione (quando cioè si è proprietari di un’altra abitazione nello stesso Comune ove è sito il nuovo immobile) è necessario che la stessa sia ceduta (venduta o donata) prima del nuovo rogito. Nel caso in cui non ricorra la prima condizione (quando cioè si è proprietari di un altro immobile, ovunque situato, acquistato con il bonus prima casa), è sufficiente che lo stesso sia ceduto (venduto o donato) entro 1 anno dal nuovo rogito. Quindi, in questa ipotesi, si ha più tempo per ottemperare alla condizione richiesta dalla legge.

Esiste poi un’ultima condizione per usufruire del bonus prima casa: può ottenere l’agevolazione fiscale solo chi fissa la propria residenza nello stesso Comune (e non necessariamente al medesimo indirizzo) ove si trova il nuovo immobile. Si hanno comunque 18 mesi di tempo dal rogito per soddisfare tale condizione. Eventuali ritardi dovuti per una causa di forza maggiore, non imputabile al contribuente, non comportano la decadenza dall’agevolazione. Il fatto di dover fissare la residenza all’interno del Comune, presso qualsiasi indirizzo e non necessariamente ove si trova la nuova casa, fa sì che quest’ultima possa essere acquistata con il bonus e, poi, data in affitto o comunque non abitata.

Se non si rispettano tali condizioni, scatta la decadenza dalle agevolazioni prima casa e, come conseguenza, saranno dovute le imposte nella misura ordinaria più i relativi interessi di mora e una sanzione pari al 30%.

In apertura, abbiamo anticipato che, oltre al vantaggio del gran risparmio fiscale che implica il bonus prima casa, ci sono anche degli svantaggi. Tra questi si sono appena elencate le stringenti condizioni che rendono il bonus usufruibile non da tutti. In particolare, chi ha già una casa di proprietà nello stesso Comune deve disfarsene; lo stesso deve fare chi è titolare di un immobile per il quale ha già fruito del bonus prima casa. E poi c’è la questione della residenza che va trasferita entro 18 mesi.

Un ulteriore svantaggio connesso al bonus prima casa consiste nel divieto di vendere l’immobile ottenuto con il beneficio prima di cinque anni, a meno che non se ne acquisti uno nuovo, entro 1 anno dalla cessione del precedente, che abbia le stesse caratteristiche della “prima casa” e rispetti le condizioni che abbiamo elencato sopra.

Secondo la giurisprudenza, è possibile usufruire del bonus prima casa, anche nel caso in cui si sia proprietari di un’altra abitazione già acquistata con il bonus e senza che sia necessario rivenderla, quando quest’ultima diviene inidonea all’uso. Si può trattare di una inidoneità imputabile a circostanze oggettive, come nel caso di un terremoto che abbia reso l’edificio pericolante, o soggettive, come nel caso di allargamento della famiglia con nascita di ulteriori figli che renda indispensabile un appartamento più ampio o, al contrario, di una casa troppo grande perché i ragazzi sono andati a vivere da soli.

A seguito di questo mutato indirizzo, anche l’Agenzia delle Entrate, che inizialmente era su posizioni più rigide, ha infine cambiato la propria interpretazione e, con una risoluzione [2], si è adeguata al pensiero della Cassazione, sancendo che la proprietà di una casa divenuta oggettivamente inidonea ad essere abitata (ad esempio, a causa del terremoto) non impedisce al contribuente di comprarne un’altra, avvalendosi dell’agevolazione “prima casa”. Sicché, ora anche per l’amministrazione finanziaria è possibile comprare la seconda casa col bonus prima casa se il precedente immobile non può (più) essere abitato.

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