Come non farsi fregare dall’agenzia immobiliare

Comprare o vendere casa non è sempre così semplice. La soluzione, per molti, diventa l’agenzia immobiliare. Rivolgersi a un professionista che sia in grado di seguire il cliente, passo dopo passo, spesso e volentieri è la via più veloce e sicura. In ogni caso, sia che si tratti di venditori o di acquirenti, l’importante è non farsi fregare.

Il mercato è in flessione, quello immobiliare ha retto meglio la crisi in alcune città, meno in altre. Ma chi decidesse di lasciar perdere la compravendita “fai da te”, optando per un’agenzia immobiliare, farebbe bene a verificare la professionalità dell’agente in questione. Come? Per prima cosa l’esercizio dell’attività di intermediazione immobiliare è regolata dalla legge n. 39/1989 e prevede l’iscrizione da parte degli agenti immobiliari in un apposito albo: solo chi è iscritto al Ruolo di mediatori presso la Camera di Commercio (CCIAA) può esercitare tale professione, altrimenti si ha a che fare con un abusivo.

Può essere utile, quindi, che l’agente immobiliare di turno mostri la tessera di riconoscimento che attesta il proprio numero di iscrizione all’albo, sia il numero personale sia quello dell’azienda per cui lavora. Il cliente può, inoltre, chiedere anche se il professionista risulta iscritto a un’associazione di categoria: nessun obbligo, in questo caso, e l’esserlo di certo non è garanzia di onestà, ma può indicare l’accettazione e la sottoscrizione di un codice deontologico. Una sorta di tutela in più. Se il cliente non vuole chiedere direttamente all’agente immobiliare queste informazioni, si può rivolgere alla Camera di Commercio con il nome e cognome dell’agente, oppure allo sportello conciliazione della Camera arbitrale nazionale e internazionale di Milano.

Appurata la professionalità del mediatore, se si deve vendere casa, occorre avere da lui una valutazione corretta dell’immobile. Gli agenti, essendo appunto mediatori tra chi compra e chi vende, dovrebbero essere soggetti imparziali, senza privilegiare una delle due parti a discapito dell’altra.

Prima di conferire l’incarico di vendita, poi, è bene sottoporre al professionista una serie di domande per capire entro quali tempi e in che modo pensa di concludere la trattativa, quale strategia di vendita preferisce adottare, se accetta incarichi in esclusiva e, soprattutto, a quanto ammonta la sua commissione. In genere il professionista guadagna il 3% dall’acquirente e altrettanto dal venditore, ma molto dipende dalla situazione del mercato immobiliare e dal valore dell’immobile. In buona sostanza l’entità della provvigione tende a diminuire con l’aumentare del valore della casa e se il mercato è in forte crisi, il professionista potrebbe essere più propenso a scendere nelle pretese economiche.

L’importante è chiarire questi aspetti prima di iniziare il rapporto, a scanso di equivoci. E tra gli obblighi principali dell’agente immobiliare, come previsto dell’articolo 1759 del Codice civile, c’è quello di segnalare alle parti i costi fiscali e notarili cui si andrà incontro nel caso di una compravendita a buon fine; l’illustrazione dell’acquirente della reale situazione della casa senza omettere, come purtroppo alle volte accade, la presenza di ipoteche o eventuali problemi di ristrutturazione; l’esecuzione di una corretta valutazione dell’immobile al fine di determinarne il prezzo avvalendosi di tecnici. Non è raro il caso in cui l’agente tenda a gonfiare il prezzo della valutazione per accaparrarsi l’incarico, confidando poi che il proprietario possa scendere nella richiesta se l’immobile rimane in vendita per troppo tempo. C’è anche l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa per tutelare i clienti dai danni causati da negligenza o errori professionali.

Rimane da capire, adesso, qual è la migliore strategia di vendita? Per risparmiare sulle commissioni, c’è chi potrebbe preferire la soluzione “fai da te”. Una volta stabilito il prezzo, si può iniziare il passaparola unito al classico cartello “vendesi”. Oppure ci sono gli annunci su Internet o le inserzioni sui giornali. Se non si vuole rimanere delusi, come detto, meglio affidarsi a un professionista. E in questo caso anche con un incarico in esclusiva. Con i suoi pro e contro.
I vantaggi sono principalmente legati alla maggiore visibilità dell’immobile in tutte le inserzioni con fotografie dell’interno e dell’esterno: se un agente si è aggiudicato la vendita in esclusiva non avrà alcun problema a mettere in mostra nel dettaglio l’immobile, senza paura di essere scavalcato. Il secondo vantaggio per il venditore riguarda il lavoro di approfondimento della situazione ipotecaria, catastale e urbanistica che l’agente immobiliare professionale dovrebbe effettuare prima di porre in vendita un immobile. E’ evidente che potrà meglio gestire la documentazione degli immobili trattati in esclusiva rispetto agli altri della zona. E, infine, l’incarico in esclusiva evita anche incomprensioni che spesso sono legate alla pluralità di soggetti impegnati nella vendita: l’immobile potrebbe essere presentato a prezzi diversi o con un diverso margine di trattabilità, un brutto colpo per la credibilità nei confronti dei possibili acquirenti.

Di contro, giusto ricordarlo, c’è la penale da sborsare nel caso in cui il privato trovasse per i fatti suoi un compratore e la durata dell’incarico in esclusiva (che può variare dai 3 mesi fino a un anno). Ma se il mediatore incaricato non dovesse fissare un determinato numero di appuntamenti per far visionare l’immobile, il contratto può essere risolto: basta avere l’accortezza di far inserire questa clausola in fase di stipula.