Comprare casa dal costruttore, consigli per un acquisto senza brutte sorprese

La congiuntura non è delle migliori, ma il bisogno di casa fa parte del desiderio degli italiani, come coronamento di una vita di sacrifici o come investimento per il futuro. E tra le tipologie di compravendita tra cui possono scegliere, una delle più classiche è quella dell’acquisto di un immobile da costruire. Una modalità di investimento che però, specialmente nella situazione complessiva in cui versa il Paese, è ancora più rischiosa del solito: come deterrente, infatti, per l’acquirente c’è il potenziale fallimento del costruttore prima del trasferimento di proprietà, con annesse rivendicazioni da parte del creditore.

Allora come procedere per evitare rischi? Con una certa consapevolezza degli strumenti con cui difendersi, a partire dalla conoscenza della legge 122 del 2005 che prevede nuove forme di tutela a vantaggio del contraente debole quali la garanzia fideiussoria, l’esclusione della revocatoria fallimentare, il diritto di prelazione in caso di vendita all’asta, la polizza assicurativa di indennizzo di durata decennale. Per prevenire problemi e contenziosi futuri, che ricadano su tutte le parti in causa, meglio agire con criterio, fin dal primo stadio.

Yahoo! Finanza ha interpellato, per rispondere alle domande più comuni e più specifiche, Altroconsumo, l’associazione dei consumatori che da quasi 40 anni difende gli interessi  e i diritti del cittadino in molteplici campi di interesse della vita pubblica. Nel 2010, inoltre, in collaborazione col Consiglio Nazionale del Notariato e con le altre associazioni di settore, ha realizzato la guida "Acquisto in costruzione".Tutte le fasi di tale compravendita, dunque, richiedono attenzione e competenza. Spieghiamole con l’ausilio di questa associazione che conta 345.000 soci, e che nella materia di cui trattiamo pubblica spesso puntuali ed esaustivi dossier, sul sito, ma anche sul suo supplemento bimestrale Soldi e diritti. Ecco le risposte alle domande del caso.

Come verificare che  il costruttore non abbia  problemi economici o di legge?
"Lo strumento da cui ottenere risposte è la visura camerale. La si può ottenere rivolgendosi alla Camera di Commercio, o on line, attraverso uno dei siti che hanno contratti con Infocamere. La visura si paga ma permette di sapere se il costruttore ha in corso procedimenti per fallimenti, insolvenze, protesti".

Quali garanzie, sull’edificabilità? La casa non costruita o costruita parzialmente non è ancora agibile.
"Il permesso di costruire è la misura di riferimento, messo in essere da un provvedimento o da una denuncia come la Dia (denuncio inizio attività). E’ possibile verificarla in Comune. Rientrano in questa casistica anche ricostruzione, la sopraelevazione, la ristrutturazione, il restauro e il risanamento conservativo".

Quali sono gli elementi che devono figurare con chiarezza nel contratto preliminare o compromesso?
"Quelli connessi ai tempi di consegna, ai pagamenti, alle garanzie .La legge 122 del 2005 prevede anche l’obbligo d’inserire nel contratto preliminare tutti gli elementi che rendono la vendita più sicura dal punto di vista giuridico e che diano un quadro chiaro del progetto edilizio e delle sue fasi di sviluppo".

Quali sono?
"I dati anagrafici delle parti, la descrizione dell’immobile, le caratteristiche tecniche della casa, i termini massimi di costruzione, il prezzo e le modalità di pagamento, gli estremi della fideiussione e così via. Si prevede anche la presenza  del capitolato (con i materiali da usare e l’elenco delle rifiniture e degli accessori) e i disegni del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato
il permesso di costruire".

Come tutelarsi sulle tempistiche di consegna?
"Attraverso l’inserimento nel contratto di una clausola penale, che individui una data fissa entro la quale l’immobile debba essere consegnato, al fine di spingere il venditore a rispettare i tempi di consegna dell’immobile e, in caso di ritardo, permettere all’acquirente di ottenere un risarcimento immediato. La pena consiste nel versamento di una somma di denaro per ogni giorno di ritardo".

Quali mosse sono fondamentali durante i preliminari di acquisto?
"Farsi consegnare la fideiussione obbligatoria per legge a garanzia delle somme anticipate, controllare con la banca o l’assicurazione che la fideiussione sia valida, verificate che il contratto abbia tutti i requisiti previsti dalla legge, pagare gli anticipi con mezzi che abbiano valore di prova (assegno, bonifico)".

Cosa è la fideiussione obbligatoria a garanzia delle somme anticipate?
"Si tratta dell’obbligo per il costruttore di ottenere una fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia delle somme versate dal futuro proprietario prima dell’acquisto definitivo (prima del rogito). Lo prevede la legge 122 del 2005. L’obiettivo della legge è permettere la restituzione al compratore delle somme versate prima del trasferimento della proprietà, nel caso in cui il costruttore non riesca a ultimare l’immobile. Gli estremi del contratto di fideiussione vanno indicati nel preliminare d’acquisto e la garanzia può provenire da una banca, da una assicurazione o da intermediari finanziari  controllati dalla Banca d’Italia".

Che fare se manca la fideiussione?
"Si può chiedere al giudice di annullare il contratto e chiedere  il rimborso di quanto versato con gli interessi".

Per chi vale la tutela?
"Per i singoli cittadini che si rivolgono a un costruttore (cioè a una società o a un soggetto singolo che esercita l’attività di costruzione), e per i soci delle cooperative. Non vale per le associazioni o le imprese".

Quali accertamenti compiere prima del rogito?
"l notaio deve verificare che non ci siano ipoteche a nome di terzi  o pretenderne la cancellazione nel caso ci siano. Se è previsto l’accollo del mutuo, ovvero il trasferimento dello stesso dal costruttore al futuro proprietario, va controllato che ci sia il frazionamento che va chiesto alla banca in caso di assenza. Al momento della firma, bisogna farsi rilasciare la polizza decennale a garanzia di futuri danni".

Quali sono le voci coperte dalla polizza assicurativa?
"La polizza copre i danni per gravi difetti costruttivi della costruzione o derivanti da rovina o ancora da vizi del suolo. La polizza deve essere consegnata al momento del trasferimento di proprietà".

Come fare per richiedere il frazionamento?
"Il frazionamento fa sì che il compratore compra sia responsabile solo per l’appartamento acquistato e non anche per tutto il resto. Per richiederlo bisogna presentare alla banca che ha erogato il finanziamento una richiesta scritta, allegando un documento di identità, il compromesso e i documenti catastali dell’appartamento da acquistare".

Quali sono le tempistiche e quando la procedura è applicabile?
"Entro 90 giorni (possono salire a centoventi se ci sono più di 50 quote), la banca deve frazionare il mutuo. La procedura è applicabile solo se è già possibile registrare al catasto le singole unità immobiliari dell’edificio ancora in costruzione. Se la banca non acconsente alla richiesta, è possibile ricorrere al presidente del Tribunale nella cui circoscrizione è situato l’immobile".

Per l’acquirente che non si accolla il mutuo, cosa è previsto?
"L’acquirente non si accolla il mutuo perché salda il conto con il costruttore. Bisogna allora chiedere al costruttore la cancellazione dell’ipoteca da parte della banca". 

Quando avviene il rimborso dei soldi anticipati e garantiti dalla fideiussione?
"Solo in caso di crisi, certificata da un atto formale: fallimento, pignoramento, concordato preventivo, stato di insolvenza, liquidazione coatta amministrativa e amministrazione straordinaria. La fideiussione è lo strumento che permette la restituzione delle somme anticipate, chiedendo i soldi alla banca o all’assicurazione".

Se manca una certificazione formale dello stato di crisi?
"Bisogna attendere che il costruttore si riprenda e prosegua la costruzione della casa, oppure che la crisi sia definitiva".

Cosa fare in caso di mancato pagamento?
"In caso di mancato pagamento, il fideiussore deve rimborsare le spese sostenute per ottenere la restituzione e gli interessi. La legge non prevede invece l’eventuale risarcimento del danno".
 
Quale destino per l’immobile in caso di fallimento del costruttore?
"Il fallimento non coinvolge l’immobile se l’acquirente (oppure un suo parente entro il terzo grado) vi trasferisce la residenza entro 12 mesi dalla data di acquisto o di ultimazione".

Diversamente?
"Il curatore fallimentare può decidere di onorare i contratti stipulati dal costruttore e assegnare la proprietà dell’immobile all’acquirente, ma succede raramente. In genere il  curatore fallimentare decide di annullare i contratti stipulati con l’acquirente e vendere  gli immobili per pagare i creditori. Il ricavato della vendita è destinato soprattutto ai cosiddetti “creditori privilegiati”, cioè quelli che hanno in mano un’ipoteca, un pegno o un altro privilegio, ad esempio le banche".

Quando il creditore, potenzialmente, è privilegiato?
"Quando ha fatto trascrivere dal notaio il compromesso all’Ufficio della Conservatoria dei registri immobiliari".

Il creditore semplice come viene rimborsato?
"Con quello che resta".

Cosa succede se l’immobile viene venduto all’asta?
"Può essere riacquistato a prezzo d’asta a condizione che sia già stato consegnato e adibito dall’acquirente ad abitazione principale per sé oppure per un parente di primo grado".