Contro la crisi si frazionano gli immobili

Se è vero che la compravendita delle abitazioni è in forte calo, il mercato immobiliare ha registrato un nuovo trend: la domanda di appartamenti di grandi dimensioni, dai 200 metri quadrati in su è cresciuta in media del 2,5%, con picchi del 3% a Bologna e del 2,9% a Napoli.
A Milano è aumentata la richiesta nelle aree periferiche, a Roma in quelle semicentrali; Torino è la città con la maggiore crescita di offerta nel semicentro (+9,8%).

Perché?
Una percentuale compresa tra il 2,5 e il 5% di questa tipologia di alloggi viene destinata a progetti di frazionamento, che prevedono operazioni di ristrutturazione e di suddivisione di ogni unità immobiliare in due o più parti.
Il frazionamento consente di mettere a reddito due immobili, affittandoli a un prezzo complessivamente più alto, oppure di vivere in uno e affittare l’altro, in modo da recuperare parte dell’investimento attraverso il canone di locazione. E rappresenta un buon investimento: infatti acquistare un appartamento di grandi dimensioni è proporzionalmente più conveniente rispetto a uno di metratura inferiore collocato nello stesso immobile: in media del 15% a Torino, del 13% a Genova e del 5% a Milano nelle aree semicentrali.
È una strategia efficace perché si trasforma una casa non molto richiesta dal mercato e difficile da vendere, perché troppo grande per nuclei familiari moderni, in due appartamenti ristrutturati e molto più ricercati.

Quali sono gli step da compiere?
Innanzitutto selezionate con cura l’immobile, accertandovi che non sia vincolato.
Tenete presente che ciascuna delle future unità abitative dovrà essere dotata di un ingresso, di un bagno e di un’illuminazione naturale adeguata.
Verificate che il regolamento di condominio non vieti espressamente il frazionamento.
Esaminate attentamente le normative locali, il Piano regolatore e il Regolamento edilizio. Infatti le procedure da seguire per questo tipo di intervento edilizio sono diverse a seconda della disciplina regionale: in Lombardia e in Veneto è considerato di manutenzione straordinaria, richiede solo la segnalazione certificata di inizio attività (Scia) e non comporta oneri e tasse; nelle altre regioni è classificato come una ristrutturazione ed è assoggettato al permesso di costruire e al pagamento di oneri concessori e diritti.
Procedete poi alla variazione catastale e alla registrazione delle nuove proprietà con atto notarile, dopo aver consegnato allo sportello unico dell’edilizia il documento di “fine lavori”, dove si dichiara che le attività sono state realizzate in conformità al progetto presentato. Infine, verranno riconteggiate le quote millesimali e in caso di vendita dell’appartamento si farà la voltura e la registrazione della proprietà attraverso un nuovo atto notarile.

Quanto costa frazionare?
Dipende dal comune di appartenenza e dall'entità dell'intervento. Le voci di spesa principali sono:

• Diritti di istruttoria della pratica Dia (Denuncia di inizio attività) o Scia.

• Oneri Concessori per l’aumento del carico urbanistico, commisurati all'entità dell'intervento e divisi in oneri dovuti all'urbanizzazione primaria e secondaria e oneri dovuti al costo di costruzione. La cifra si aggira intorno al 10%-15% del costo dei lavori.

• Imposta catastale per la variazione (50€ ad appartamento).

• Monetizzazione dei parcheggi pertinenziali (a volte non applicata).

• Parcella del tecnico