Comprare la prima casa: cosa valutare

Dopo tanti sacrifici per mettere da parte qualche risparmio, finalmente arriva il giorno di comprare casa. Ma spesso quello che sembrava un capitale consistente, cui magari si aggiunge un aiuto da parte dei genitori, pare improvvisamente molto modesto quando si affronta il mercato immobiliare tanto da far rimpiangere l’affitto. La difficoltà nell’ottenere un mutuo, la varietà dei prezzi, l’intervento degli agenti immobiliari creano un vero e proprio labirinto in cui spesso non è facile districarsi. Esistono però delle regole da seguire, così da non concludere cattivi affari e cercare di ottenere il meglio dal proprio investimento.

Nuovo o usato. Spesso chi decide di acquistare una casa pensa che l’usato si possa ottenere con un prezzo migliore. Non sempre questo è vero. Soprattutto in questo momento in cui il mercato è abbastanza stagnante chi non ne ha necessità cerca di non vendere abbassando i prezzi. Si possono comunque trovare buone occasioni se il proprietario ha necessità di vendere il proprio immobile, magari fermo da tempo vista la vasta offerta e la tassazione appena introdotta sulla casa che comporta un aumento per chi ha un immobile inutilizzato.

In genere una casa “usata” costa meno: la differenza può essere anche del 30% rispetto a una nuova di pari caratteristiche, ma si deve tener conto di eventuali lavori di ristrutturazione da fare. Se si tratta di piccoli lavori che non richiedono manodopera esterna, non ci sono problemi, altrimenti è importante farsi aiutare da un esperto per capire quanto si dovrà pagare per fare impianti nuovi, così come è bene valutare il costo per la sostituzione di infissi o pavimentazioni.

Se un immobile nuovo costa di più è anche vero che ci sono alcuni indiscutibili vantaggi: i materiali utilizzati in genere sono all’avanguardia, la dispersione termica minore (basta pensare che nel nuovo i soffitti sono di 2,70 metri, nelle case più vecchie superano i 3,20 metri), l’esposizione in genere è migliore e sono sempre costruzioni antisismiche e il costruttore è obbligato a rilasciare un’assicurazione di 10 anni a copertura di eventuali difetti strutturali.

Anche nel caso del nuovo è possibile fare affari, basta armarsi di pazienza. Le imprese edili spesso hanno la necessità di rientrare con l’investimento e quindi tendono a fare qualche sconto se, per esempio, non hanno venduto molti appartamenti di un palazzo in costruzione. Attenzione invece ad acquistare “sulla carta”, ovvero da progetto: è vero che spesso le offerte sono buone e c’è la possibilità di richiedere qualche modifica in corso d’opera, ma è bene chiarire se eventuali varianti prevedono costi aggiuntivi (questo è sempre vero quando si scelgono, per esempio, rifiniture di maggior pregio rispetto a quelle di capitolato) e si rischia di vedere slittare i tempi di consegna più del dovuto.

Documenti da controllare per stare tranquilli. Prima di firmare il compromesso e poi il contratto è bene valutare la zona in cui si trova l’immobile e la regolarità della documentazione. Non basta guardare come è nel momento stesso in cui si acquista, ma studiare gli eventuali cambiamenti che ci saranno nei prossimi anni. Prima cosa si deve richiedere la documentazione relativa alla provenienza dell’immobile (atto di compravendita, atto di donazione, dichiarazione di successione, etc.), alla regolarità catastale (visura e planimetria) e urbanistica (licenza o concessione edilizia, progetto esecutivo, licenza di abitabilità, domanda di sanatoria e ricevute di pagamento delle oblazioni e degli oneri concessori, ove richiesti, o concessione in sanatoria). Inoltre se si sta acquistando un appartamento affittato, è sempre meglio farsi consegnare la copia registrata del contratto di affitto e ogni altro documento inerente il rapporto con l'inquilino. Poi è bene recarsi all’ufficio urbanistica del proprio comune per visionare i progetti relativi alla zona, così da non sorprendersi se dove oggi c’è un bel giardino domani sorgerà un palazzo di sei piani.

Nel caso in cui la casa è in costruzione è molto importante verificare l'esistenza delle autorizzazioni e chiedere la concessione edilizia rilasciata dal comune. Nel caso in cui il terreno non sia di proprietà del costruttore, ma quest'ultimo ne abbia in concessione solo la superficie, allo scadere di questa, tutto quello che è costruito sul terreno torna di proprietà del comune. È importante poi avere più informazioni possibili sul venditore: aiutati da un commercialista o un avvocato o rivolgendosi alla Camera di commercio, è possibile verificare la situazione patrimoniale e reddituale, sia che si tratti di un privato o di un imprenditore, per escludere che abbia fallimenti alle spalle.

Gli intermediari. In molti si rivolgono alle agenzie immobiliari per avere un maggior numero di immobili da valutare e trovare più facilmente l’occasione giusta, soprattutto nel caso dell’usato. Affidarsi a un’agenzia ha sicuramente i suoi vantaggi, ma è bene considerare sin dal primo incontro quali sono i costi di intermediazione e chiarire i propri limiti di budget. In genere la provvigione richiesta è del 2% o comunque non dovrebbe superare il 3%. Quando si firma il contratto di incarico è bene prestare attenzione al periodo di validità, che non dovrebbe superare i tre mesi ed è bene fare attenzione se l’incarico è "in esclusiva": in questo caso il consumatore è tenuto a pagare la provvigione o una penale anche se trova da solo il venditore della casa.

Il notaio. Al notaio ci si può rivolgere per una prima consulenza sull'immobile così da ottenere consigli sugli aspetti civili, fiscali e finanziari dell'intera operazione e avere indicazioni importanti per la scelta del mutuo. È bene che sia chi acquista a scegliere il notaio, anche se spesso le imprese edili ne propongono uno di fiducia. Tutti i documenti raccolti devono essere fatti vedere al proprio notaio o a un legale di fiducia per accertarsi che tutto sia in regola, compreso il regolamento condominiale che è bene sia depositato prima della prenotazione di un immobile ancora in costruzione per avere bene le idee chiare su divieti, parti comuni, quote millesimali etc. L’onorario del notaio è proporzionale al valore della casa acquistata e in genere varia da un minimo di 1.600 euro ai 4mila euro.

Soluzioni per risparmiare. Quando si acquista la prima casa è anche importante tenere conto di tutte le agevolazioni che i Comuni mettono a disposizioni, dagli incentivi per le giovani coppie all’edilizia agevolata. Proprio le nuove costruzioni in edilizia convenzionata sono quelle più adatte per chi acquista una nuova casa perché permette di risparmiare molto. Esistono però molti vincoli che cambiano a seconda dei casi: in genere non si può rivendere l’immobile per i primi cinque anni, oppure il terreno viene dato in concessione per 99 anni e quindi sia acquista solo l’appartamento. In questo caso è possibile rivolgersi al Comune per riscattare il terreno ed essere proprietari del tutto dell’abitazione, ma occorre verificare la concessione edilizia rilasciata dal Comune per capire costi e modalità. I costi sono più bassi anche se si acquistano case in edilizia agevolata: in questi casi i costruttori ottengono finanziamenti al patto di vendere le case a costo più basso rispetto al valore di mercato. È importante valutare bene le offerte per non incappare in brutte sorprese e non veder lievitare il prezzo entro la fine dei lavori. Inoltre, in alcuni casi il prezzo agevolato resta in vigore per qualche anno anche se il proprietario decide di rivendere nuovamente l’immobile.