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Investimenti "green", opportunità nei centri dati intelligenti

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Pictet Alternative Advisors vede una rivoluzione verde nel settore immobiliare nei data center ecologici, un’opportunità per investire nella crescita tecnologica e rispettare nel contempo gli obiettivi ambientali

Investire in data center ecologici è un modo per sfruttare la solida crescita della tecnologia e rispettare al contempo gli obiettivi ambientali. Le vite di tutti diventano sempre più digitali, accelerate dalla pandemia e dall'arrivo del 5G, che farà crescere esponenzialmente la domanda di data center. Questo segmento del settore immobiliare commerciale si trasformerà rapidamente in un investimento obbligazionario, fornendo un flusso stabile di rendimenti per i portafogli core e core plus. La rapidità della crescita e la mancanza di locali adeguati offre agli investitori anche l'opportunità di generare un ulteriore rendimento riqualificando edifici esistenti. La sfida è trovare metrature sufficientemente ampie in una posizione strategica dove coesistano fibra ottica spenta ed elettricità, con un approccio creativo e innovativo per rendere l'immobile il più ecologico ed efficiente possibile.

INVESTIMENTO IMMOBILIARE GREEN

Lo sostiene Zsolt Kohalmi, Global Head of Real Estate and Co-Chief Executive Officer di Pictet Alternative Advisors: l'economia digitale alimenta la domanda di data center, ma solleva anche preoccupazioni sul consumo energetico. La soluzione è un interessante investimento immobiliare "green". Ogni minuto 4,6 miliardi di utenti internet in tutto il mondo spendono 1 milione di dollari online, inviano 41,7 milioni di WhatsApp, fanno 1,4 milioni di telefonate e caricano 500 ore di video, volumi che aumenteranno con l'ampliamento della tecnologia 5G, che a sua volta, determinerà un aumento della richiesta di immobili specializzati in data center.

MERCATO IN FORTE CRESCITA

Solo in Europa si prevede una crescita del mercato dei data center di 71 miliardi di dollari nel periodo 2020-2024, con una crescita annua composita del 15%, che rappresenta un'opportunità unica per gli investitori immobiliari alla ricerca di attivi con fondamentali solidi. I data center offrono rendimenti che vanno dal 5 al 7% per le ubicazioni principali e migliori e, in genere, tendono ad avere contratti di locazione indicizzati all'inflazione di più lunga durata, offrendo una certa protezione. Ma l'opportunità ha un costo, perche i centri dati consumano molta energia, che secondo il ricercatore svedese Anders Andrae entro il 2025 potrebbe rappresentare il 20% del consumo mondiale e il 5,5% dell'impronta di carbonio.

RIDURRE L’IMPATTO AMBIENTALE

Ma tra le società che possiedono o gestiscono data center, azionisti, consumatori e regolatori, c'è la diffusa consapevolezza che il settore debba ridurre l’impatto ambientale. Per raggiungere questo obiettivo è necessario un duplice approccio, che consiste nell'ottimizzazione dell'infrastruttura dei dati, usando anche l'intelligenza artificiale, e nel rendere gli edifici più ecologici. Qui soprattutto gli investitori immobiliari attivi possono essere coinvolti e capitalizzare un'opportunità di investimento sostenibile. Anche per i data center la posizione è fondamentale, perché i climi freddi contribuiscono a ridurre il consumo di energia, speso per raffreddare le macchine.

CONDIZIONI FAVOREVOLI NEI PAESI NORDICI

Pictet Alternative Advisors rileva che l'investimento nei data center nei Paesi nordici è quasi raddoppiato tra il 2018 e il 2025, anche per il fatto che la regione è dotata di reti in fibra ottica ultraveloci. È fondamentale alimentare gli edifici con energia rinnovabile, meglio se prodotta in loco, mentre anche l'isolamento termico è importante, come lo stretto monitoraggio del consumo per garantire un utilizzo ottimale dell'energia. I data center di nuova costruzione possiedono alcune fra le migliori credenziali ecologiche.

RISTRUTTRARE LA MIGLIOR OPZIONE

Ma costruire partendo da zero è tutt'altro che verde, per cui la ristrutturazione e l'ammodernamento rimangono le opzioni migliori. La ristrutturazione offre inoltre il miglior potenziale di rendimento immobiliare grazie alla creazione di valore aggiunto. La recente acquisizione di Pictet ad Akalla, alla periferia di Stoccolma, ne è un esempio. Parte dell'edificio è già occupata da un data center e Pictet intende convertire la maggior parte dell'area rimanente, oggi una tipografia, in uno spazio di data center.

ENERGIA VERDE PRODOTTA IN LOCO

Alcune ristrutturazioni sono a bassa tecnologia, altre sono davvero innovative. I data center generano molto calore, che viene normalmente disperso nell'ambiente, ma Pictet sta studiando il modo migliore per recuperare e incanalare il calore in un impianto di teleriscaldamento anche a beneficio delle abitazioni circostanti. Pictet sta inoltre valutando la possibilità di generare energia "in loco" con pannelli solari, pale eoliche o altre fonti rinnovabili, una modalità più efficiente rispetto a quella che prevede il trasporto di elettricità su grandi distanze, con notevoli perdite di trasmissione.