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Riforma del catasto, ecco i principali cambiamenti

Angela Iannone
Nuovo catasto, 'Rischio rincaro 230-260 euro'
Nuovo catasto, 'Rischio rincaro 230-260 euro'

Lunedì 10 novembre

il Consiglio dei Ministri ha approvato il decreto legislativo sulle Commissioni censuarie per la riforma del catasto. Una rivoluzione, così la definiscono, che porterà alla revisione catastale di circa 66 milioni di immobili.


Sebbene per l'entrata in vigore bisognerà attendere dai 3 ai 5 anni - con ulteriori rivalutazioni de valori  dal 30 al 180 per cento - l'obiettivo della riforma è quello di colpire chi fino ad oggi ha pagato di meno per case di maggior prestigio.

Nel frattempo, si sta mettendo su la "squadra": ben 106 organismi composti da membri dell'Agenzia delle entrate, dell'Anci e dei professionisti (geometri, fiscalisti, ingegneri), dovranno stimare le nuove rendite catastali di tutti gli immobili di qualsiasi genere,  per poter poi calcolare l'imponibile sul quale si pagano Imu, Tasi, Tari e Irpef.
Una volta formate le Commissioni, secondo step sarà quello di approvare un decreto in cui si dovrà prevedere che il valore patrimoniale medio dell’immobile sia stimato sulla base del valore di mercato rilevati dall’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate.

Il vero cambiamento sta proprio nel calcolo: la riforma su cui verranno calcolate le tasse infatti individua le rendite sulla base dei metri quadri e non più sui vani come invece accade oggi. Questo vuol dire che l'algoritmo elaborato per il calcolo della rendita si baserà sull'effettiva metratura dell'immobile. Si terrà anche conto di una serie di variabili (presenza di scale, anno di costruzione, numero piani, esposizione e localizzazione) in grado di definire l'effettivo valore dell'immobile, rendendolo più attinente possibile al prezzo di mercato e verranno inoltre  rivalutate - e di molto -  le case di lusso e di pregio, che attualmente pagano  meno del dovuto.


Dal 1 marzo 2015 verranno intanto forniti nuovi meccanismi di calcolo che terranno conto del valore di mercato, archiviando definitivamente i vecchi sistemi che si basano sulle zone censuarie e sulle categorie catastali (A1, A2...), sostituendolo con un nuovo sistema suddiviso in classi:  abitazioni, attività produttive e immobili ad uso sociale.
Facciamo un esempio. Prendiamo due abitazioni di 91 metri quadrati (5 vani catastali), inseriti nella categoria A3 (medio alta), in buono stato, edificati non meno di 20 anni fa e localizzati nel semicentro cittadino. Con il nuovo calcolo della rendita catastale - calcolato utilizzando il valore locativo Omi detraendo il 35 per cento per spese di conservazione, manutenzione ecc. a carico della proprietà - varierà da città a città. Così se a Cagliari il nuovo valore patrimoniale dell'suddetto immobile sarà di 153 mila euro, a Roma sarà di 291 mila euro e Milano 275 mila euro.


Scopo della riforma è quello di riequilibrare i valori attualmente esistenti, per cui due immobili uguali pagano tasse differenti in virtù delle diverse collocazioni catastali, e stanare le tantissime "case fantasma" sconosciute al Fisco.
Sulle nuove rendite catastali si sono espresse le associazioni di consumatori - Federconsumatori e Adusbef - che temono che la riforma, se non associata ad una riduzione delle aliquote Tasi-Imu, rischierebbe di comportare un aggravio di 230-260 euro l'anno per i cittadini.