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Le detrazioni sulla ristrutturazione degli immobili in caso di convivenza

Domanda:

Gent.mo Dottore, Le sottopongo il seguente caso: Casa, costruita 40 anni fa, composta da quattro unità immobiliari, due piano terra e due al primo piano ognuna di proprietà di un diverso fratello del ramo paterno . A metà dicembre 2014 un nipote di 28 anni – residente al primo piano, convivente con padre, madre ed altro figlio - ha acquistato come prima casa l’appartamento della zia, (sorella del padre), situato al piano terreno, con risorse finanziarie fornite (donazione) dai genitori. Dovendo ristrutturare completamente l’appartamento, sempre con fondi paterni, come è meglio comportarsi riguardo alla deducibilità/recupero delle spese da sostenere. Il beneficio sarebbe maggiore se la deducibilità si potesse operare sul reddito paterno piuttosto che su quello molto inferiore del figlio. L’agenzia delle Entrate sostiene che in questo caso non si possa far valere il concetto di convivenza, che invece varrebbe nel caso opposto (figlio convivente che sostiene spese per conto del padre). Avrei pensato a un comodato gratuito tra figlio comodante e padre comodatario, per la durata di un anno e comunque estensibile al tempo previsto per l’esecuzione dei lavori. Sarebbe utile un suo parere circa la regolarità della soluzione ipotizzata, tenuto conto che le diverse normative vigenti - relative a agevolazioni prima casa (requisito residenza dell’acquirente) e soggetto beneficiario delle agevolazioni relative alla ristrutturazione, nonché quelle relative alle imposte locali (Tasi, Imu, prima e seconda casa) - sembrano confliggere tra loro fino ad escludere/annullare alcune agevolazioni. Ci sarebbero altri adempimenti da espletare? Grazie in anticipo

Risposta dell'esperto:

Si richiama l’attenzione dei lettori sulla Risoluzione Ministeriale n. 184/E del 12 giugno 2002, in cui, rispondendo ad un contribuente in un caso analogo a quello del quesito proposto, l’Agenzia afferma: “Non è necessario invece che l’abitazione nella quale convivono “familiare” ed intestatario dell’immobile costituisca per entrambi l’abitazione principale, mentre è necessario che i lavori stessi siano effettuati su una delle abitazioni nelle quali si esplica il rapporto di convivenza.”

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In altre parole, se il figlio compra semplicemente un appartamento, convivendo con il padre in un altro, allora, “a condizione che l’immobile oggetto dei lavori, ancorché non costituisca l’abitazione principale, sia uno di quelli in cui si esplica la convivenza”, il padre, rispettando gli altri requisiti previsti dalla norma, può detrarre le spese da lui sostenute. Ma se il figlio compra un’altra casa con l’intenzione di andarci ad abitare, usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, ecco che questo appartamento non è più “uno di quelli in cui si esplica la convivenza”, o almeno così sembra all’Agenzia delle Entrate, in maniera peraltro condivisibile.

Il caso opposto (il figlio che aiuta il padre) diventa con lo stesso ragionamento plausibile, in quanto dal testo del quesito si presuppone che l’appartamento oggetto della ristrutturazione sia in questo caso quello del papà, dove già convivono, e dove quindi “si esplica già la convivenza”.

A parere di chi scrive, in definitiva, è da evitare qualunque forzatura azzardata (tipo il comodato proposto), non suffragata da dati reali e comunque contestabile: tutt’al più si potrebbe pensare di proporre interpello all’Agenzia delle Entrate sul caso specifico se permanessero dubbi interpretativi.

Infine, per dirimere le questioni poste nel finale del quesito, si consiglia sempre di individuare le condizioni soggettive ed oggettive in cui ci si trova (ad. esempio – chi ha comprato -, e - chi è residente -) e poi, sulla base di questi dati “reali”, verificare in relazione a ciascuna imposta e a ciascuna fattispecie (casa di residenza, seconda casa, ecc) a quali agevolazioni abbiamo diritto, in modo da comportarsi sempre secondo le circostanze corrispondenti alla realtà dei fatti, e perciò lineari e difendibili (nell’esempio, un figlio che legittimamente compra casa aiutato dai genitori per andarci ad abitare), senza trovarsi nella spiacevole condizione di ritrovarsi a godere contemporaneamente di vantaggi fiscali di incerta legittimità, e soprattutto, di ritrovarsi a doverlo spiegare all’amministrazione finanziaria.