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L'inevitabile bancarotta di Evergrande

·7 minuto per la lettura

Il più grande sviluppatore immobiliare in Cina, e uno dei più grandi al mondo, è sull'orlo della bancarotta. I problemi che questo potrebbe creare nel settore finanziario cinese e, a sua volta, in altre parti del mondo, stanno sconvolgendo i mercati dei capitali in tutto il mondo. La notizia non è incoraggiante. Evergrande è già inadempiente su diversi coupon di debiti in dollari e di recente la quotazione delle sue azioni è stata sospesa sulla borsa di Hong Kong.

Cos'è Evergrande?

Evergrande è diventato il più grande sviluppatore immobiliare cinese grazie al suo fatturato. Attualmente è impegnata in circa ottocento sviluppi immobiliari attivi, principalmente in 230 città cinesi secondarie e terziarie. Sebbene sia una gigantesca società che ha esteso il suo modello di business ad altre attività economiche, oltre il 97% del suo reddito deriva dallo sviluppo immobiliare.

Evergrande ha raggiunto la sua massima valutazione alla fine del 2017. All'epoca valeva quasi $51 miliardi, classificandola tra le 350 più grandi aziende del mondo e tra le 40 più grandi aziende in Cina. Da allora il suo valore è diminuito e oggi vale solo $5 miliardi. Alla valutazione odierna, è solo l'azienda numero 2.650 più grande al mondo.

Perché il valore di Evergrande è sceso così tanto? È questo un segno di un inevitabile fallimento? E qual è lo stato delle finanze di Evergrande? Cominciamo con un'analisi del suo reddito e della sua redditività.

Il modello di business: Evergrande sta facendo soldi?

Evergrande era già il più grande sviluppatore immobiliare cinese nel 2011. Da allora le vendite della società sono aumentate vertiginosamente, in particolare sin dal 2016.

Le dichiarazioni dei guadagni di Evergrande mostrano che i profitti sono diminuiti in modo significativo dal 2018. Tuttavia i suoi guadagni rimangono positivi anche nel 2021 (gennaio-giugno). Gli utili sono attualmente vicini a quelli visti nel 2016 e, sebbene il valore delle azioni sia oggi inferiore a quello del 2016, la differenza è piccola.

Il problema con questo approccio è che tutti i dati sugli utili di Evergrande sono contaminati da eventi non ricorrenti (come l'utile contabile realizzato dalla vendita di sussidiarie per aumentare la liquidità). Considerando solo l'attività principale di Evergrande, le vendite immobiliari, ed escludendo gli eventi non ricorrenti, arriviamo ad un quadro molto più fosco riguardo le finanze del colosso immobiliare asiatico.

I profitti di Evergrande sono inferiori a quelli registrati nel 2010, quando il suo fatturato era un decimo di quello di oggi. A peggiorare le cose, la costruzione di nuovi immobili è praticamente paralizzata a causa della mancanza di forniture, dovuta in gran parte alle inadempienze di Evergrande sui pagamenti ai fornitori. I guadagni di Evergrande non sono quindi ciò che la società sostiene; probabilmente ha subito perdite nella seconda metà del 2021.

I margini di Evergrande sono crollati sin dal 2018 e attualmente non sono nemmeno sufficienti per pagare gli interessi sul suo debito.

L'elefante nella stanza: il debito di Evergrande

La maggior parte delle discussioni che toccano Evergrande riguarda i suoi problemi di debito, il che è logico, poiché il mercato sta aspettando il default della società. I problemi dell'azienda con gli asset sono tanto gravi quanto quelli associati al suo debito.

Il rapporto debito/patrimonio di Evergrande ha raggiunto il 41,6% nel 2017. Nel 2021 è sceso al 24%. Potrebbe sembrare che Evergrande abbia ridotto significativamente il suo debito, ma le cose non stanno così: tutto ciò che l'azienda ha fatto è stato scambiare debiti formali con debiti con i suoi fornitori. In altre parole, per far fronte agli impegni di riduzione del debito, Evergrande ha accumulato fatture non pagate ai suoi fornitori.

Una volta introdotto il debito verso i fornitori, diventa chiaro che il rapporto debito/attivi reale dell'azienda è rimasto pressoché costante. Il rapporto ufficiale non è altro che fumo negli occhi.

L'accumulo di debiti verso i fornitori ha causato seri problemi ad Evergrande. La maggior parte dei venditori ha deciso di interrompere il flusso di forniture all'azienda, quindi molti progetti immobiliari sono completamente paralizzati per mancanza di forniture. La capacità di Evergrande di fornire nuovi progetti abitativi (fondamentali per la sopravvivenza dell'azienda) è stata seriamente compromessa, come riconosce la società stessa nel suo ultimo rapporto finanziario trimestrale.

Forse altrettanto (o anche più) importante quanto l'accumulo di debiti è il profilo temporaneo dell'azienda. Evergrande non sapeva come pianificare la sua enorme crescita. Sin dal 2014 metà del debito di Evergrande è stato costantemente rinegoziato e rinnovato, rendendo la società vulnerabile di fronte a qualsiasi evento che avrebbe potuto impedire o ostacolarne il rinnovo ed il 78% del debito di Evergrande deve essere rinnovato ogni anno.

Un cambiamento inaspettato è arrivato all'inizio del 2021, quando il governo cinese ha deciso di far scoppiare la bolla immobiliare del Paese. Ha richiesto agli sviluppatori immobiliari cinesi di rispettare rapporti finanziari relativamente esigenti e ha impedito alle aziende che non lo rispettavano di aumentare il loro debito. Questa decisione è stata l'innesco; l'irresponsabilità finanziaria dei dirigenti di Evergrande era la dinamite.

L'ultimo pezzo del puzzle: le risorse che Evergrande potrebbe vendere

Non c'è dubbio che Evergrande sia un disastro dal lato del debito, ma per quanto riguarda i suoi attivi? Sebbene non sia l'ideale, ogni azienda ha la possibilità di vendere beni per estinguere i debiti. Questo è esattamente ciò che Evergrande ha fatto negli ultimi mesi: ha venduto beni che non erano centrali per la sua attività, come le partecipazioni in banche e altre società. Ma la maggior parte degli attivi dell'azienda sono sviluppi abitativi.

L'azienda ha due problemi qui: il primo è che i prezzi a cui vende (al metro quadrato) stanno crollando; il secondo è che la maggior parte del patrimonio immobiliare di Evergrande è rappresentato da case non costruite. Circa il 90% degli sviluppi immobiliari di Evergrande sono case in costruzione (l'altro 10% è edilizia finita). Secondo Evergrande, le case in fase di sviluppo saranno terminate entro un anno, ma le vendite di alloggi sono molto al di sotto del numero di proprietà nell'inventario della società.

Ci sono due possibili spiegazioni:

  1. Ci vuole molto più di un anno per costruire le case. In questo caso sarà impossibile vendere le case per pagare i debiti della società.

  2. Le case in costruzione sono in realtà case invendute. Dovranno essere vendute a prezzi notevolmente ridotti (il che tenderà a creare un'enorme perdita sul lato dell'attivo e potrebbe portare al fallimento dell'azienda).

In entrambi i casi, Evergrande non potrà utilizzare i propri beni per pagare i debiti ed evitare il fallimento.

Conclusione: l'inevitabile fallimento di Evergrande

Se le passività di Evergrande sono un disastro e lo sono anche i suoi attivi, e questi ultimi sono in una bolla in esplosione, le possibilità di sopravvivenza dell'azienda sono basse.

Forse l'indicatore più chiaro è il rapporto di copertura degli interessi: esso misura la capacità di un'azienda di pagare il proprio debito e viene calcolato dividendo gli utili al netto degli interessi e delle tasse per gli interessi passivi sul debito. Un rapporto superiore ad uno indica che i profitti sono maggiori degli interessi passivi. Un rapporto inferiore ad uno indica che i profitti sono insufficienti per pagare gli interessi sul debito (e l'azienda deve vendere beni o aumentare il debito solo per pagare gli interessi sul debito precedente). Il rapporto di copertura degli interessi di Evergrande è sceso al di sotto di uno nel 2020.

Le possibilità di sopravvivenza di Evergrande senza aiuti pubblici, o senza la massiccia iniezione di denaro da parte di qualche ignaro investitore, sono quindi nulle.

Di Daniel Fernandez

Traduzione di Francesco Simoncelli

Autore: Francesco Simoncelli Per ulteriori notizie, analisi, interviste, visita il sito di Trend Online

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