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Mercato immobiliare rustici & casali: fascino e potenzialità

Pierpaolo Molinengo
 

La casa in campagna, un luogo senza tempo dove rifugiarsi nei fine settimana e “staccare” dalla frenesia quotidiana tra paesaggi verdi e tranquillità, è il sogno di molte persone.

Ed è per questo che il mercato dei casali e dei rustici è una nicchia sempre presente nei progetti immobiliari degli italiani e non solo, ricca di fascino e di interessanti potenzialità.

È un mercato per amatori, ma anche per investitori che comprano per mettere a reddito l’immobile o per avviare un’attività turistico ricettiva come B&B.

La vocazione turistica del Bel Paese è indubbia e ogni regione offre meravigliose cascine o casali circondati da vigneti e frutteti, con panorami che lasciano senza fiato.

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato questo segmento e si è concentrato sulle zone in cui il “parco immobiliare” delle agenzie affiliate costituito da rustici e casali è maggiormente prospero. Disegnando una sorta di mappa che attraversa la nostra nazione facendo emergere le caratteristiche tipiche delle varie regioni e “scovando” anche mete nascoste ai più.

Prima di addentrarci nel viaggio tra campagne e poderi, riportiamo alcuni utili consigli per avvicinarsi all’acquisto di queste tipologie immobiliari.

Consigli per l’acquisto

Ubicazione. In base allo stile di vita ed alla propensione elevata o meno agli spostamenti, è bene valutare la distanza dell’immobile dalla propria residenza al fine di poterla vivere al meglio e più frequentemente. Va ponderata poi la zona, ovvero se si preferisce una soluzione circondata da terreni estesi o all’interno di un’area maggiormente abitata e più vicina ai servizi del paese in cui si trova.

Stato di fatto. Il rustico, si sa, per la maggior parte delle volte è “da ristrutturare”, il che significa personalizzare al massimo, ma anche affrontare delle spese importanti per i lavori di ristrutturazione in base allo stato di fatto dell’immobile.

Terreno. Lo spazio verde rurale annesso alla casa è un plus che permette di viverla al meglio; attrezzandola ad esempio con una piscina e, volendo, prevedendo coltivazioni di frutteti o vigneti. Anche in questo caso il consiglio è di valutare attentamente le dimensioni del terreno affinché possa essere gestito e manutenuto al meglio.

Franciacorta

Positivo il mercato immobiliare della Franciacorta dove esiste sia un mercato di prima casa sia di casa vacanza. L’offerta di rustici in posizione panoramica ed in ottimo stato è in diminuzione. In alcuni comuni infatti per far fronte alla domanda crescente sono state definite delle aree a basso indice di edificabilità su cui poter costruire fabbricati indipendenti. Sulla prima casa i protagonisti sono i residenti del posto oppure persone che vivono a Brescia o nell’hinterland e decidono di lasciare la città per acquistare una soluzione indipendente con spazio esterno per godere di una miglior qualità della vita. Negli ultimi tempi è in grandissimo aumento l’interesse per il lago di Iseo, sia come prima abitazione che come casa vacanze. In generale si predilige la zona della Franciacorta che va da Passirano ad Adro. Chi cerca immobili di prestigio guarda al mercato immobiliare di Gussago e Cellatica oltre alle località della Franciacorta più vicine alla città. Piacciono anche le soluzioni indipendenti di nuova costruzione, soprattutto villette a schiera (due piani con box) acquistabili intorno a 250 mila euro (se ne trovano a Paratico, Clusane, Monticelli e Passirano). Buona anche la domanda di rustici ma l’offerta è ormai esigua così anche i prezzi di richiesta sono in aumento. A cercarli sono prevalentemente acquirenti milanesi, della Bassa Bergamasca e della provincia di Monza Brianza che li utilizzano come casa vacanza durante il week-end. A Gussago si segnala la presenza di casali dal valore superiore al milione di € mentre Paratico è il comune con la più alta presenza di verde della Lombardia e attualmente interessato alla nascita di nuove costruzioni.

Si segnala anche un crescente interesse per la zona grazie alla pista ciclabile che collega Brescia a Paratico e che, per il 2020, sono previsti lavori per collegare il comune di Gussago a questa ciclabile.

Langhe e Monferrato

A Costigliole d’Asti, comune del Monferrato, si registrano richieste di casali e rustici. La zona più ambita è sicuramente quella collinare; anche se la domanda varia molto a seconda della provenienza del cliente: gli italiani (70% circa delle richieste) cercano in prevalenza la prima casa, nell’ultimo periodo, però, è tornata la richiesta di seconde case da parte di Torinesi e Milanesi.

Si orientano soprattutto su case di charme, rustici in discrete condizioni, anche non di ampia metratura ma con bei giardini e contesti a contatto con la natura. La disponibilità di spesa va da 100.000 € a 180.000 € a seconda delle condizioni del fabbricato; non è esclusa la possibilità di trasformare queste soluzioni in abitazioni principali spostando l’attività lavorativa o in vista del pensionamento.

Anche gli astigiani aspirano ad un punto di riferimento in campagna per trascorrere il week end con la famiglia, in questo caso le cifre a disposizione sono molto contenute (al massimo 30.000-40.000 €), in particolare cercano uno spazio per l’orto o il frutteto, e preferiscono provvedere personalmente a facili lavori di ristrutturazione.

Spostandosi in campagna, altre soluzioni molto ricercate nel Monferrato sono quelle dotate di molti locali in modo da poter creare un B&B. Chi cerca per questo motivo, normalmente è poco interessato al vigneto ma opta per 2.000-3.000 mq di terreno recintabile.

Continua incessante la richiesta da parte di acquirenti scandinavi, dalla Norvegia, dalla Danimarca, dall’Olanda e dal Belgio. Da segnalare anche qualche acquirente in arrivo dall’Inghilterra, dalla Svizzera e dagli Stati Uniti d’America (anche se in minor misura). Ricercano in particolare fabbricati liberi su 4 lati, anche isolati, esclusivamente panoramici e con possibilità di realizzare una piscina. Gli stranieri, in particolare, cercano abitazioni con terreno in località collinari, anche se non sono legati ad una zona specifica, ma chiedono case tipiche, con voltini a vista, ex fienili e belle cantine, anche completamente ristrutturate a patto che gli interventi di ristrutturazione non abbiano intaccato le caratteristiche peculiari di queste abitazioni.

Sono preferite soluzioni con superfici importanti perché spesso ospitano amici o parenti o addirittura le mettono a reddito, affittandole a connazionali.

La fascia di prezzo dipende dalle condizioni della proprietà: per un cascinale completamente da ristrutturare ma con molte potenzialità i prezzi vanno da 80.000 a 120.000 €; mentre per un immobile, già ristrutturato, con caratteristiche di pregio (ad es. affreschi/facciate in mattone a vista/piscina/vigneto produttivo) si può arrivare a 350.000-400.000 €.

Inoltre, abitazioni dotate con ampi terreni (da 1 a 3 ettari) sono scelte soprattutto da coloro che intendono avviare aziende agricole per la produzione di vino Barbera oppure di nocciole. Sono acquistate anche già arredate.

Per quanto riguarda i terreni agricoli seminativi non si supera 1 euro al mq, mentre per i vigneti (prevalentemente a Barbera) a Costigliole d’Asti e dintorni si può arrivare a circa 40.000 € all’ettaro; mentre i vigneti a Moscato, in ottimo stato e buona esposizione, sulle colline nel versante verso la provincia di Cuneo, hanno raggiunto anche agli 80.000-90.000 € (all’ettaro).

L’acquisto per investimento è poco presente, sia per quanto riguarda i rustici che per gli appartamenti in centro paese, anche se la richiesta di locazione c’è ed è prevalente per le case, le porzioni di cascinale o le villette a schiera, in quanto esclude il costo delle spese condominiali e premette di sperimentare la vita fuori città prima di un eventuale acquisto. In genere la quantità e la qualità dell’offerta locativa di case con giardino, sia per brevi periodi, ad esempio l’estate, o per abitazione principale, non soddisfa la richiesta.

Oltrepò pavese

Il mercato delle seconde case nell’area di Stradella ha subito una diminuzione delle richieste. Nella prima collina, appena fuori Stradella, si concentrano maggiormente le richieste di seconde case in quanto più vicine ai servizi e alle autostrade. Sempre alta la richiesta di soluzioni indipendenti nelle immediate vicinanze di Stradella dove il mercato è più vivace.

In collina cercano prevalentemente la prima casa pensionati e milanesi per la seconda casa. In pianura i potenziali acquirenti sono giovani coppie o stranieri (dalla Romania o dall’Albania) che acquistano come prima casa.

Un rustico da ristrutturare ha un costo che va da 30.000 € fino ad un massimo 70.000 €, se invece è già ristrutturato si può arrivare fino a 150.000 €. La panoramicità è sicuramente la caratteristica più ricercata, mentre le finiture in pietra e legno sono gradite, ma non sono indispensabili.

Pur essendo in una zona vitivinicola non ci sono richieste da parte di privati che cercano immobili con annessi terreni coltivati a vigneto. Questi ultimi sono generalmente richiesti dalle aziende vinicole locali che si vogliono espandere.

Non vi sono richieste rustici in affitto, questo mercato nell’area di Stradella tocca in prevalenza appartamenti di 2 o 3 locali in città o comunque in zone centrali e se Autore: Pierpaolo Molinengo Per ulteriori notizie, analisi, interviste, visita il sito di Trend Online