Yahoo Finanza Lavori edili e garanzie: cosa bisogna sapere
La garanzia contro i difetti e il diritto al risarcimento del danno
L’avventura dei lavori edili, ristrutturazioni comprese, nasconde insidie e delusioni. Non sono rari infatti i casi di opere eseguite male, con annesso codazzo di recriminazioni e battaglie legali. Ma come si possono far valere le proprie ragioni? Conoscere adeguatamente le prescrizioni di legge del caso è un vantaggio importante, da sfruttare nel malaugurato caso si presentasse l’occasione.
Il codice civile parla chiaro in materia, dedicando gli articoli 1655-1677 agli appalti e, altri sette articoli, dal 1667 al 1673, al problema della "difformità e dei vizi dell'opera". Spetta all’appaltatore infatti dare garanzia per le difformità e i vizi dell'opera eseguita. Fa eccezione il caso in cui tali vizi siano conosciuti o riconoscibili dal committente, purché non sia dimostrabile che siano stati taciuti in mala fede dall'appaltatore.
La garanzia si prescrive in due anni dalla consegna dell'opera stessa: il termine di garanzia di 10 anni è di legge per le nuove costruzioni. Nodale è il chiarimento della Cassazione (sentenza numero 1655 del 1986) su quale sia il momento effettivo della scoperta del vizio. Non è quello in cui ci si accorge dell’esistenza dell’anomalia, ma quello in cui si ha la ragionevole consapevolezza che a causare il vizio o difetto è stato l’appaltatore nell'esecuzione dell'opera.
La consapevolezza decorre nel momento in cui una perizia di un tecnico dà forti indizi sulla responsabilità dell'appaltatore. Ma cosa si intende per gravi difetti, per i quali vale la garanzia decennale? Si va da quelli causati da metodi non idonei o nel compimento dell'opera non a regola d'arte, ai vizi che pregiudicano la funzione dell'immobile, limitando il godimento o la funzione di destinazione.
Il dogma insomma, quando si tratta di interventi di manutenzione o riparazione non eseguiti correttamente è muoversi con solerzia per denunciare il danno e il vizio entro il termine prestabilito, pena perdere il diritto al risarcimento o alla possibilità di usufruire della garanzia. Fondamentale è quindi la distinzione tra prescrizione e decadenza. Nel primo caso, ci troviamo davanti al termine ultimo entro il quale, non ottenuto il dovuto risarcimento, si può far causa per danni; nel secondo caso, quello della decadenza, si parla del termine entro il quale va contestato al venditore o alla controparte il problema dovuto a mancato servizio, danno o mancato pagamento. Due termini che però variano nel caso di opere e servizio prestato.
Quindi, ricapitolando, nel caso di vizi e difetti di costruzione di immobili, la denuncia va fatta entro un anno dalla scoperta, la prescrizione agisce sui dieci anni dal termine dei lavori: quindi, nel caso in cui il costruttore sia responsabile di difetti come infiltrazioni o crepe o problemi dovuti a cedimenti strutturali, il difetto va denunciato entro un anno dalla comparsa ma, in caso di mancata risposta, va rinnovata la denuncia o avviata una causa entro lo stesso termine.
Nel caso di vizi, difetti e difformità sui contratti di appalto, la denuncia va fatta entro 60 giorni dalla scoperta e la prescrizione arriva dopo i due anni dalla consegna. Tuttavia, la riparazione gratis o la sostituzione non sono dovute se il committente, quando ha accettato l'opera era a conoscenza delle difformità o dei vizi, che quindi non erano stati taciuti in mala fede da chi aveva effettuato il lavoro. Infine, ci sono i vizi e le difformità di lavori in genere e contratti d’opera, in cui rientrano le manutenzioni, gli interventi di artigiani e le riparazioni varie. La denuncia va fatta entro otto giorni dalla scoperta, la prescrizione arriva a un anno dalla consegna.
Le norme coprono quindi una vasta gamma di lavori che non sono stati eseguiti correttamente e che non rispettano il preventivo, siano essi lavori di ristrutturazione edile o la sostituzione di un impianto elettrico, idraulico, ecc. Difformità e vizi occulti vanno denunciati a colui che ha eseguito i lavori entro 8 giorni dalla scoperta, mentre l’azione si prescrive in 365 giorni. Chi acconsente o tacitamente incassa la difformità o il vizio, magari pagando senza contestare, difficilmente potrà far valere i propri diritti. In linea di massima, il committente può chiedere che il prezzo sia diminuito in proporzione o che difformità e vizi siano riparati senza ulteriori spese. Nel caso di colpa, il risarcimento del danno non è diminuito in proporzione. Se l’opera, a causa di difformità e vizi, è inadatta alla destinazione d’uso, si procede alla risoluzione del contratto. I diritti ci sono ma vanno denunciati vizi e danni entro i termini previsti.
