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Tutto quello che devi sapere prima di affittare una casa

Stefania Leo

Benché la casa in affitto non è mai come quella che si compra per la vita, valutare bene l'immobile in cui si trascorrerà il proprio tempo è essenziale. In questo esame rientrano diversi criteri e, per essere certi di non doversi pentire della scelta fatta, è necessario ricordare anche i diritti garantiti per legge a ogni affittuario. Per avere un quadro chiaro del mondo in cui ci si inoltra quando decidiamo di affittare una casa, abbiamo intervistato Guido Piran, segretario generale del S.I.C.E.T. (Sindacato Inquilini Casa e Territorio).

I TIPI DI CONTRATTO. "Per ogni uso c'è una tipologia contrattuale ben definitiva", spiega Piran "uso transitorio per studenti, transitorio e turistico. La legge 431 del 1998, che stabilisce la normativa in materia di locazioni, prevede queste forme per la locazione a canone libero, cioè laddove il prezzo dell'affitto è stabilito tra il proprietario e l'inquilino. A fronte del canone libero, il contratto ha come obbligo la durata da parte del proprietario 4 anni più 4 di rinnovo automatico".

I DIRITTI DI CHI PRENDE IN AFFITTO. L'affittuario (denominato in sede contrattuale "conduttore") ha diritto al contratto in forma scritta, sottoscritto da entrambi e registrato all'Ufficio del Registro territoriale. Se non sussiste uno di questi elementi, il contratto può considerarsi nullo. Il costo della registrazione deve essere diviso a metà tra il proprietario e l'inquilino, così come la tassa di registro che si paga annualmente sul contratto.

AFFIDARSI A PROFESSIONISTI. Fermo restando che, se si ha intenzione di prendere una casa in affitto è bene "affidarsi a professionisti, siano essi mediatori, agenzie o anche le persone che lavorano per S.I.C.E.T", specifica Piran. "Si deve stare attenti sia che si tratti con un'agenzia sia con un privato. Nel primo caso si sottoscrive un contratto di mediazione, per cui si dovrà comunque versare all'agenzia una certa somma per il lavoro di mediazione anche se l'affitto non si conclude. Per cui attenti anche all'accordo che firmate con questi professionisti, onde evitare clausole vessatorie. Se si tratta col proprietario bisogna stare attenti a non concedere caparre e/o anticipi prima di aver visitato l'immobile e aver valutato l'interesse per la casa. Anche a fronte di anticipi o caparre è necessario farsi rilasciare delle regolari ricevute che stabiliscono la natura del versamento".

Per legge la cauzione (denominata anche deposito cauzionale) non è obbligatoria e, una volta richiesta, non può superare le tre mensilità. Non solo: è bene ricordare che la somma è soggetta alla maturazione di interessi legali che debbono essere corrisposti dal proprietario all'inquilino al termine del rapporto d'affitto, insieme all'importo della cauzione. Questo atto è soggetto alla restituzione dell'immobile nello stetto stato e sicuramente non peggiore da quello identificato nel verbale di consegna.

"Una delle cose a cui prestare attenzione è proprio il verbale di consegna". Piran precisa che è necessario pretenderlo "per avere certezze sulle condizioni dell'ambiente ricevuto in locazione, sullo stato degli impianti, ecc. Alla riconsegna la nascita di conteziosi sulle condizioni dell'abitazione è la prima causa di diatribe fra inquilino e proprietario. Nel verbale di consegna deve esserci anche l'elenco della mobilia e delle suppellettili lasciate in casa. Inoltre si deve pretendere l'APE (Attestato di Prestazione Energetica)".

I DOCUMENTI DA RICHIEDERE. Oltre al contratto in forma scritta, il verbale di consegna e l'APE, è bene richiedere anche tutta la documentazione relativa alle utenze (gas, luce, acqua, condominio), per essere sicuri che il precedente proprietario abbia regolato tutti i pagamenti relativi alla sua permanenza nello stabile. Punto importante: l'imposta sulla spazzatura. "Il pagamento delle imposte sulla spazzatura è un problema: i pagamenti infatti sono relativi all'anno precedente rispetto al recapito del bollettino e della fattura," specifica Piran. "Pertanto, durante la stipula del contratto, bisogna chiarire che questo tributo si paga dal momento in cui si entra in casa".

AFFITTI PER STUDENTI. Tutte queste accortezze sono necessarie sia per la scelta d'affitto di una famiglia sia per quelle di studenti che devono affittare una casa per la durata degli studi. In questo caso "la durata minima del contratto è di 6 mesi per un massimo di 3 anni. Questa tipologia di contratto è denominata ad uso transitorio per studenti". In questo caso il canone d'affitto può essere liberamente determinato dalle parti, fino all’importo massimo determinato secondo accordi territoriali: "per avere la certezza di pagare una somma congrua, anche in questo caso è sempre meglio avvalersi di un professionista che ci assista nella redazione del contratto", specifica Piran. In questa forma di contratto è vietata la sublocazione, ma l'inquilino ha diritto - come nel caso del contratto d'affitto a canone libero - a richiedere l'APE e il contratto per iscritto, nonché la ripartizione dele spese di registrazione.

LE TRUFFE. Il segretario generale del S.I.C.E.T. è cauto nell'usare la parola truffa "perché, più che a dei raggiri, spesso ci si trova davanti a dei contenziosi simili a quelli che si verificano in seno a un condominio". Tuttavia, precisa Piran "le truffe nascono dalla mancata osservazione delle cautele che abbiamo esposto: non vedere l'immobile prima di affittarlo, rivolgersi ad agenzie non certificate, non valutare le caratteristiche per cui fa fede il verbale di consegna, o non aver verificato la corrispondenza della proprietà con quella delle chiavi che mi sono state affidate. In quest'ultimo caso è bene richiedere una visura catastale dell'immobile per poter essere a conoscenza della relativa rendita, su cui poi si calcola la Tasi, pagata anche dagli inquilini".

Ma se si rimane vittima di un qualsiasi raggiro o si vuole risolvere un contenzioso con il proprietario, a chi bisogna rivolgersi? "Se si viene truffati prima di sottoscrivere il contratto d'affitto, bisogna rivolgersi ad un avvocato. Se ci sono delle divergenze dopo la stipula del contratto, allora la legge prevede che ci sia la mediazione obbligatoria".