Immobili, nel 2014 mercato potrebbe ripartire, ma pesa tema fiscale

di Claudia Cristoferi e Francesca Landini MILANO (Reuters) - Dopo sei anni di discesa, che hanno portato il numero delle compravendite immobiliari ai livelli di 30 anni fa, con il 2014 dovrebbe essere finalmente arrivato il momento della risalita. Il ritorno, accidentato e camuffato, della tassa sulla casa rischia però di penalizzare ulteriormente, soprattutto nella domanda per investimento, un settore ormai stremato dalla crisi economica e dalla stretta creditizia. DA ACCUMULO DOMANDA SOSTEGNO A MERCATO, PREZZI SEGUIRANNO "Il mercato è ancora convalescente; ha abbastanza retto nel 2013 ma le compravendite sono dimezzate dal picco del 2006", dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari che, per quest'anno, prevede un incremento delle transazioni intorno al 10%. "C'è un riaccumulo della domanda - spiega - che per diventare concreta ha bisogno di un'economia in ripresa e di un più facile accesso ai mutui". La modesta risalita del mercato non si rifletterà però ancora sui prezzi, scesi dal 2006 - ricorda Breglia - "del 25% in termini reali e del 15% in termini nominali". "Storicamente, prima parte il mercato, solo dopo si adeguano i valori", sottolinea Luca Dondi, responsabile real estate di Nomisma che si aspetta per il 2014 una flessione nominale del 3-4% e un leggero calo anche nel 2015. Dal picco storico di oltre 800.000 transazioni nel residenziale - il grosso del mercato immobiliare italiano - nel 2013, secondo gli esperti, si arriverà a circa 400.000; già l'ultimo trimestre dello scorso anno dovrebbe però registrare un lieve incremento. "Effettivamente ci sono piccoli segnali di miglioramento: c'è da capire se c'è un sottostante concreto che sta migliorando o se si tratta di un rimbalzo tecnico legato al fatto che sotto un certo numero di operazioni, in un paese di 60 milioni di abitanti, non si può andare. Siamo a cifre simili a quelle di inizio anni Ottanta, quando l'Italia era un altro paese", sottolinea Daniele Mancini, AD di casa.it, primo portale immobiliare in Italia, parte di REA Group di News Corp, con 5,7 milioni di utenti unici. Secondo Tecnocasa, che pure registra un generale ritorno di interesse all'acquisto, "il 2014 potrebbe non essere molto diverso dall'anno che si è appena concluso, soprattutto se non ci saranno cambiamenti sul fronte dell'erogazione del credito e sul fronte dell'occupazione". Il gruppo immobiliare prevede una contrazione dei valori del 2-4% nelle città e del 5-3% nell'hinterland. TASSA CASA TABU' POLITICO, MA TESORO NON PUO' FARNE A MENO E qui arriva il tasto dolente del tortuoso percorso Ici-Imu-Tasi che non inciderà probabilmente sul cuore del mercato residenziale - quello della prima casa che riguarda il 70% delle operazioni - ma metterà a dura prova quella parte di domanda che potrebbe valutare un acquisto in ottica di investimento. Tutto ruota intorno alla volontà politica, soprattutto del centrodestra italiano (che nel 2008 lanciò la campagna per l'abolizione dell'Ici vincendo le elezioni), di abolire o quanto meno ridurre l'odiata tassa sulla prima casa. Il paese però, spiega Carlo Stagnaro dell'Istituto Bruno Leoni, semplicemente non può permetterselo. "Un'imposizione con la casa nella base imponibile ci deve essere". I vari tentativi di cancellarla sono stati compensati ogni volta "con soluzioni temporanee" e spesso più complicate. "Levare l'Ici ha innescato una tale confusione per recuperarne il gettito che ha finito per danneggiare un settore su cui l'italiano ha sempre puntato tantissimo anche come forma di risparmio", osserva dal suo osservatorio Mancini. "L'Imu (introdotta nel pieno dell'emergenza sul debito pubblico a fine 2011) a me piaceva perchè era semplice e le detrazioni facevano sì che circa un terzo dei proprietari di prime case non dovessero pagarla", prosegue Stagnaro. "Adesso la struttura è più complessa e non si capisce bene l'effetto per il singolo. Mi sembra che sia una complicazione dovuta più che altro al tabù politico che non si può dire che torna la tassa sulla proprietà. Il governo però non ha le risorse per cancellarla". PENALIZZATO ACQUISTO COME FORMA DI RISPARMIO E INVESTIMENTO Tecnicamente la Tasi (tassa sui servizi indivisibili) è una tassa sulla conduzione e non sulla proprietà e tocca quindi anche gli inquilini in affitto. Fa parte della Iuc (imposta unica comunale) che comprende anche la Tari sui rifiuti e l'Imu sulle seconde case e sulle case di lusso. "Questo triste balletto di nomi e formule, che come un gioco dell'oca ci ha sostanzialmente riportati al punto di partenza, non sta incidendo sulla domanda di prima casa; non si può dire, quindi, che le tasse bloccano il mercato", prosegue Mancini. "I veri bastonati sono i proprietari di seconde case, per una discutibile convinzione politica che chi ha la seconda casa è ricco, mentre magari è un precario che ha ereditato la casa al mare dai genitori". Dondi aggiunge: "In una fase di mercato in cui già non c'è una rivalutazione degli immobili, la tassa riduce ulteriormente i guadagni da locazione. C'è un effetto deterrente per l'acquisto da investimento". L'analista del centro studi bolognese sottolinea anche il rischio di iniquità della Tasi, legato da un lato alle difformità dei valori catastali, già presente con l'Imu, e dall'altro all'incertezza sulle detrazioni, ora delegate ai comuni. "Mi sembra abbiano fatto un passo indietro su una impostazione che era già molto discutibile", dichiara. "Le tasse sulla casa ci sono in tutta Europa, dove tra l'altro tende a essere premiato l'investimento immobiliare. In Italia, invece, tutto questo parlare di fiscalità sulla casa ha un effetto psicologico negativo sui potenziali investitori che percepiscono un accanimento sul mattone", conclude Breglia. "Non c'è una politica fiscale, ma neanche sociale sull'abitazione. C'è una visione ragionieristica della politica" - dice - che danneggia "l'investimento vero" proprio in un momento in cui "la domanda di locazione è enorme". Sul sito www.reuters.it altre notizie Reuters in italiano. Le top news anche su www.twitter.com/reuters_italia