Le autorizzazioni da chiedere per ristrutturare

Avete deciso di ristrutturare ma sarà la qualità degli interventi che volete compiere a determinare anche le norme da rispettare, autorizzazioni comprese. Come ribadito dal Testo unico dell’edilizia, la manutenzione può essere ordinaria, straordinaria, di restauro e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione.

Con la semplificazione apportata nel 2010 al Testo unico sull’edilizia, di fatto si sono liberalizzate le procedure per compiere le modifiche, abolendo la richiesta di autorizzazioni particolari, ma rendendo fondamentali, in alcuni casi, la comunicazione all’amministrazione comunale. Nel caso della ristrutturazione ordinaria, non c’è bisogno di denunciare l’inizio attività; nel caso della manutenzione straordinaria nemmeno a patto di rispettare tre vincoli: non spostare i muri portanti, non aumentare le superfici o la volumetria, non fondere o frammentare l’unità immobiliare.

Insomma, le parti strutturali dell’edificio non devono essere toccate e le unità immobiliari non vanno aumentate. In caso contrario, i lavori non possono partire se non dopo aver compiuto la denuncia all’ufficio comunale responsabile dell’edilizia privata. Come però detto, l’articolo 6 del Testo unico dell’edilizia, modificato dalla legge 73 del 2010, consente di eseguire un intervento di manutenzione straordinaria inviando al Comune non più la vecchia Dia, ovvero la dichiarazione di inizio attività ma una Comunicazione corredata di relazione tecnica e progetto firmati da un progettista abilitato. Inoltre, non è necessario attendere 30 giorni prima di iniziare i lavori.

Cosa bisogna allegare alla Comunicazione? Le eventuali autorizzazioni obbligatorie, i dati identificativi dell’impresa, la dichiarazione del tecnico di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa né con il committente. E’ il professionista a garantire che vi è conformità tra i lavori, regolamenti edilizi vigenti, e strumenti urbanistici approvati. Rientrano quindi nella documentazione le dichiarazioni sostitutive di certificazione e dell’atto di notorietà, le attestazioni dei tecnici abilitati, le dichiarazioni di conformità, gli elaborati tecnici necessari per consentire le verifiche di competenza dell’amministrazione.

E’ vero che la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività) ha semplificato i lavori, ma se si intendono, ad esempio, fare modifiche su un edificio vincolato, che presenta interesse artistico o storico, necessariamente andrà richiesto un nulla osta preventivo agli enti preposti. Sono soggetti a Scia, anche gli interventi di restauro e risanamento conservativo, le varianti a permessi di costruire. E’ vero che i lavori possono partire subito ma il Comune ha due mesi di tempo per accertare la mancanza di conformità alla legge o ai regolamenti e attivare i provvedimenti adatti, inclusa la rimozione dei lavori eseguiti.

Le norme contano all’inizio ma anche al termine dei lavori: sarà il tecnico preposto a dover presentare un certificato di collaudo finale. Il certificato attesta la conformità delle opere eseguite rispetto al progetto presentato. Se i lavori modificano la consistenza catastale, il tecnico dovrà allegare alla certificazione di collaudo finale anche la denuncia della variazione presentata all’Agenzia del territorio, atto fondamentale per verificare, in seguito, la conformità catastale prima di un trasferimento a titolo oneroso.

Sono interventi soggetti a permesso di costruzione, quindi non a comunicazione preventiva, le nuove costruzioni, gli ampliamenti ovvero interventi che portino a un organismo edilizio nuovo o in parte rispetto al precedente, gli interventi che comportino cambiamenti nella destinazione d’uso, gli interventi di ristrutturazione urbanistica.

Infine, la liberalizzazione che ha di fatto reso meno rigido il panorama della ristrutturazione, tocca anche l’installazione di pannelli solari e fotovoltaici, l’eliminazione di barriere architettoniche, le serre mobili stagionali, le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, le aree ludiche senza fini di lucro, le opere che non soddisfano esigenze che superino una contingenza superiore a 90 giorni.