Accatastamento: cos'è e come si fa

Case fantasma, per il catasto non esistono. Sono numeri da record gli ultimi comunicati dall’Agenzia del Territorio: in Italia ci sono 1.081.698 case che non sono registrate al catasto. Si tratta di unità immobiliari di diverse tipologie a cui è stata attribuita una rendita (definitiva o presunta) pari a 817,39 milioni di euro. Il gettito stimato complessivo, erariale e locale, è pari a circa 472 milioni di euro.

Nei mesi scorsi i tecnici dell’Agenzia del Territorio hanno monitorato costantemente i fabbricati sospetti, prima effettuando un controllo incrociato tra i dati provenienti dalla cartografia catastale e quelli delle ortofoto aeree ad alta risoluzione, poi effettuando dei sopralluoghi sul posto, dove hanno rilevato le case e riportato i contorni sulle mappe catastali, che sono state così aggiornate. Insomma, ci si può accorgere che la propria casa non sia accatastata, allora che fare per correre ai ripari?

Per prima cosa ci si deve rivolgere all’Ufficio catasto del proprio Comune per verificare l’effettiva iscrizione dell’immobile. In caso non sia censito, la via più semplice, ma anche la più sicura, è quella di affidarsi a un tecnico professionista (geometra, architetto o ingegnere). Toccherà poi al professionista incaricato fornire tutta la documentazione necessaria all’Agenzia del Territorio. Può capitare di dover chiedere l’aiuto di un geometra anche solo per far registrare un ampliamento della casa o per delle vecchie tettoie mai accatastate.

A questo punto al professionista spetterà un sopralluogo in loco per verificare effettivamente lo stato della costruzione e mediante una strumentazione ottica o a gps farà il rilievo dell’immobile per poi poter redarre il Tipo di mappale che è la procedura da seguire per inserire in mappa l’immobile. Ormai quasi tutti i tecnici si avvalgono di programmi digitali per completare queste procedure. Dopo l’aggiornamento della mappa catastale, potrebbe essere necessario anche compilare le schede catastali che raffigureranno per esteso oltre che l’immobile, anche la destinazione d’uso. Nel caso ci fosse una piscina, ad esempio, sarà raffigurata anch’essa nell’elaborato planimetrico insieme alla casa. Al termine di questa trafila, il tecnico ci consegnerà le visure aggiornate con la nuova rendita su cui si calcola il valore dell’Imu.

Vediamo quali sono i casi più frequenti di immobili non registrati.
La maggior parte sono fabbricati ex rurali. Si tratta di quei fabbricati che risultano ancora censiti come tali e quindi al catasto sono terreni che però nel tempo hanno subìto variazioni tali da non poter essere più considerati fabbricati rurali. Ci sono diverse abitazioni la cui categoria catastale potrebbe essere A/2 (abitazione civile) o A/3 (casa economica) e che invece in catasto compaiono ancora come fabbricati rurali senza rendita. Stessa storia, o quasi, per i fabbricati di tipo rurale che, a differenza dei fabbricati rurali, risultano già censiti al catasto urbano ma con rendite catastali molto basse. Questi tipi di fabbricati vengono iscritti al catasto nella categoria A/6. E può capitare che nel tessuto urbano di un Comune una casa civile sia classificata in catasto ancora come fabbricato rurale. Spesso e volentieri sono case signorili che una cinquantina di anni fa potevano ancora essere considerate fabbricati rurali o di tipo rurale. Ma nel tempo queste costruzioni sono state migliorate, ampliate, completamente ristrutturate, aumentando di molto il proprio valore. Senza che nessuno, però, denunciasse queste modifiche al catasto, continuando, quindi, a pagare tasse molto basse, in rapporto alla rendita catastale.

A/1, B2, C3: Dubbi sulla classificazione degli immobili? Vai alla nostra guida

Poi, come detto, ci sono i casi in cui alcuni fabbricati non sono mai stati dichiarati e, di conseguenza, restano del tutto invisibili al fisco. La maggior parte di questi è emersa dalle ultime rilevazioni dell’Agenzia del Territorio e l’elenco di questi “immobili fantasma” è stato pubblicato e reso disponibile nell’albo pretorio del Comune. Sono state assegnate anche rendite presunte, in via transitoria, dagli Uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio. Contro questa attribuzione, sarà possibile, con la presentazione di un’istanza in carta semplice, chiedere il riesame dell’avviso di accertamento, in sede di autotutela, in caso di errori di intestazioni, impossibilità di accatastabilità del fabbricato o con la presentazione della “Docfa” (Documenti catasto fabbricato), per l’accatastamento del fabbricato, prima della data di registrazione in atti della rendita presunta. Conviene, quindi, provvedere spontaneamente a registrare l’immobile al catasto. Le sanzioni previste per chi non si occuperà di accatastare il proprio fabbricato saranno salate. Quadruplicate con il d.l. 23/2011: si parte da un minimo di 1.032 euro, fino ad un massimo di 8.264 euro. Oltre al costo dell’accatastamento d’ufficio che si aggira intorno ai 3.500 euro.