La ristrutturazione edilizia di parti comuni dell'edificio

Domanda:

Sono proprietario esclusivo di un lastrico solare di una villetta con tre condomini. Devo rifare l'impermeabilizzazione del lastrico. Posso usufruire delle agevolazioni fiscali di cui all'art. 3/a del DPR 380/2001 per gli spazi comuni e, soprattutto, posso usufruirne anche nel caso che dovessi fare in proprio tutti i lavori e sostenere le relative spese? Il lastrico ha funzione di copertura dell'intero edificio con funzioni che sono comuni all'intero edificio. Grazie.

Risposta dell'esperto:

Il quesito posto dal gentile lettore chiama in causa diverse questioni interpretative relative all’applicazione della norma, che possono essere di interesse per le numerosissime abitazioni plurifamiliari presenti nel nostro paese.

La prima questione è se la manutenzione in oggetto sia inquadrabile come manutenzione ordinaria o straordinaria. E’ noto, ma giova ripeterlo, che solo le spese per manutenzioni straordinarie, cioè quelle che sono destinate a rinnovare e sostituire anche parte strutturali degli edifici senza alterarne nè la destinazione d’uso nè il volume, possono essere portate in detrazione dal singolo proprietario per la sua abitazione. Al contrario, le spese di manutenzione ordinaria sono detraibili solo se eseguite su “parti comuni” dell’edificio.

Da quanto è dato intendersi dal testo del quesito, in questo caso l’intervento sembra configurabile come manutenzione ordinaria, in quanto è volto al mantenimento della funzionalità esistente, salvo che sia effettuato con una radicale innovazione nei materiali utilizzati rispetto a prima: in quest’ultimo caso infatti il lastrico solare non sarebbe più lo stesso, ma in qualche modo “tecnologicamente” più avanzato, e l’opera si qualificherebbe come straordinaria. In questo caso, quindi, gli oneri sono detrabili solo se i lavori sono relativi ad una “parte comune”.

E veniamo quindi al secondo punto della questione: il lastrico solare (in parole povere, il tetto della costruzione ma “pianeggiante”, a forma di terrazza) è compreso o no nelle parti dell’edificio necessarie all’uso comune? Ai sensi dell’art. 1117 del codice civile, lo è. E secondo l’art. 16 bis, co.1 lett. a) del Tuir, che determina le detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie, le manutenzioni ordinarie sulle parti comuni di edificio residenziale elencate all’art. 1117 sono detraibili, e ciò indipendentemente dal fatto che la proprietà sia unica e non condivisa fra i condomini. Pertanto, anche la manutenzione del lastrico risulta agevolabile.

Infine l’ultima questione rilevante: ma se uno pagasse l’intervento tutto di tasca sua, può detrarsi l’intera cifra, o per meglio dire, può considerare l’intera cifra spesa per il calcolo della detrazione nei limiti e alle condizioni previste dalla legge? La risposta qui è complessa, poichè il lastrico, in quanto copertura di tutto l’edificio, è come si è detto “parte comune”. Ma “parte comune” implica che almeno l’utilità, se non anche la proprietà, sia in comune fra più individui. Ed infatti, l’amministrazione finanziaria, e la giurisprudenza, ritengono che la nascita di un “condominio” sia automatica quando un edificio residenziale risulti frazionato fra più soggetti, e quindi che sussistano per ciò stesso “parti ad utilità comune”.

La conseguenza di questo ragionamento, per l’Agenzia delle Entrate (cfr. circolare n. 11 del 21 maggio 2014), è che per intraprendere lavori di ristrutturazione alle parti comuni ed usufruire delle relative agevolazioni fiscali occorra richiedere un codice fiscale per il condominio, che esiste comunque anche se non dichiarato, ed intestare ad esso tutte le fatture. La ripartizione delle spese fra i condomini, e la relativa detrazione, sarà poi effettuata sulla base delle tabelle millesimali, o secondo gli altri criteri previsti nel codice civile. In ogni caso, anche se le spese sono sostenute interamente o in parte da uno dei proprietari, il diritto alla detrazione del singolo non può superare la sua quota risultante dalla tabella millesimale. In proposito, ricordiamo che l’articolo 1126 del codice civile stabilisce che quando l’uso del lastrico solare è esclusivo di alcuni condomini, questi devono contribuire ad un terzo delle spese, mentre i restanti due terzi sono a carico degli altri.

Si ritiene pertanto, salvo diverse indicazioni sul caso specifico da parte dell’amministrazione, che la manutenzione della parte comune dell’edificio sia agevolabile e che la procedura corretta da seguire sia quella esposta nella circolare richiamata.