Affittare un immobile in cedolare secca?

Domanda:

Salve,su un affitto cosa pago in totale di tasse? ho una grave disabilità dovuta a sinistro stradale e a poco avro il pagamento danno da parte dell'assicurazione,voglio investire in 2 immobili che contano in tutto 10 alloggi (palazzi che hanno i loro 70 e passa anni) su un ipotetico affitto mensile di 3000 euro (300 ad alloggio) cosa pagherei di tasse?.....e poi essendo pensionato (invalidità) in caso di ristrutturazioni di più alloggi ho diritto al rimborso in % ? grazie

Risposta dell'esperto:

Per rispondere, possiamo riassumere brevemente a beneficio di tutti i lettori le due modalità con cui sono sottoposti a tassazione gli immobili locati.

La prima è quella “normale”, che consiste nell’inserire in dichiarazione dei redditi l’importo dei canoni percepiti, sottoponendo a tassazione il 95% dello stesso secondo la nostra aliquota Irpef. In altre parole, è un reddito che si va a sommare a tutti gli altri per il calcolo delle tasse da pagare.

Vale la pena di ricordare, anche perché fa parte della tassazione complessiva, che i contratti di affitto vanno registrati per tempo, pagando in questo caso il 2% del canone annuo in sede di registrazione, e poi ogni annualità successiva, e apponendo le necessarie marche da bollo sul contratto (o assolvendole virtualmente in caso di registrazione telematica, obbligatoria se si posseggono più di 10 immobili). Inoltre, non dimentichiamo IMU e Tasi per ogni alloggio posseduto.

La seconda consiste nell’usufruire, con apposita opzione, della c.d. cedolare secca, che sottopone a tassazione sostitutiva i canoni, ad aliquota fissa del 21% (10% per abitazioni a “canone concordato), e al contempo consente di non pagare imposte (registro e bollo) in sede di registrazione.

Per capire se conviene, occorre confrontare questa aliquota secca, che si paga sempre, con la propria, tenendo presente che sull’imponibile generale in dichiarazione agiscono le deduzioni, prima, e le detrazioni di imposta dopo, riducendo alquanto l’aliquota effettiva. In altri termini, i redditi da locazione sottoposti a cedolare non confluiscono nel “calderone” di tutti i redditi, quindi se possiamo far valere oneri deducibili o detraibili, quali ad esempio quelli derivanti da ristrutturazione edilizia, e se non percepiamo altri redditi, questi oneri saranno persi irrimediabilmente.