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A chi è meglio intestare la casa? Ecco le regole da conoscere

A chi intestare la casa? Ecco qualche dritta (foto d’archivio Getty Images)

La decisione su chi intestare la prima casa non è sempre scontata. Infatti a seconda della persona o delle persone scelte, ci possono essere più o meno incentivi da sfruttare.

Prima di tutto, occorre ricordare che la legge non prevede vincoli di partenza quando si acquista una casa: la stessa può essere intestata a chiunque, familiare o amico che sia. Lo si può fare attraverso il pagamento diretto al venditore, con intestazione finale al beneficiario, oppure versando i soldi sul conto del beneficiario, il quale poi li darà al venditore. In entrambi i casi non serve il notaio, perché trattasi di donazione indiretta; tuttavia il notaio dovrà essere presente, parcelle comprese, per la redazione e la firma dell’atto di acquisto dell’immobile.

Per avere agevolazioni fiscali, occorre avere particolari requisiti. In caso di acquisto di prima casa, se si compra da una ditta o dal costruttore, viene pagata l’Iva al 4% e non al 10% o al 22% come negli immobili di lusso; inoltre le imposte di registro, catastale e ipotecaria rimangono fisse a 200 euro l’una; se si compra da un privato (dunque senza Iva) viene scontata l’imposta di registro al 2% e non al 9%, con le imposte catastali e ipotecarie a 50 euro l’una.

In entrambi i casi è necessario che l’intestatario sia residente nel comune ove si trova l’immobile, oppure che svolga in quel comune la propria attività lavorativa; non deve essere già proprietario di una casa in quel comune (in esclusiva o in comunione); non deve avere un’altra ‘prima casa’ sul territorio italiano, visto che il bonus per la prima abitazione non è cumulativo.

Il bonus può essere ottenuto anche con una ‘prima casa’ pre-esistente, ma nel solo caso in cui questa abitazione sia venduta o donata entro un anno.

Il proprietario della prima casa può intestare l’abitazione a un membro della famiglia a cui non sono state intestate proprietà, qualora non sussistano i requisiti sopra citati. Può essere anche un figlio minorenne, a patto che il giudice tutelare, previa istanza in tribunale, dia parere positivo.  In questo senso ci sono dei potenziali difetti, legati alle successioni.

La donazione al singolo figlio viene considerata come una sorta di anticipo sulla quota di legittima che spetterà al beneficiario alla morte del donante. Infatti se un genitore acquista una casa a un figlio, senza soddisfare le loro quote minime di legittima, la donazione può essere impugnata dagli altri eredi fino a 10 anni dopo il decesso. Inoltre se l’immobile nel frattempo è stato venduto, gli stessi eredi possono recuperarlo dall’acquirente.

Un altro bonus legato alla prima casa è la possibilità di non pagare l’Imu e la Tasi, ma solo se l’intestatario vive stabilmente in quel luogo. Se a un altro membro della famiglia viene intestata un’altra ‘prima casa’, la fissa come residenza e poi vive altrove, rischia di andare incontro a sanzioni – attraverso i controlli comunali (non tanto il passaggio di un agente, quanto le verifiche sui consumi).

L’Imu al 50% può essere pagata da chi ha avuto l’immobile in prestito (in comodato gratuito), come accade talvolta tra genitori ai figli. I requisiti sono: il contratto deve essere registrato;
il comodatario deve utilizzare l’immobile come abitazione principale; il comodante deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato; il comodante deve possedere un solo immobile in Italia, o non più di due immobili, entrambi nello stesso comune, uno dei quali adibito a propria prima casa.

Nel caso in cui uno dei coniugi sia indebitato, meglio intestare la prima casa all’altro, a patto che ci sia un regime di separazione dei beni: questo protegge la casa dal pignoramento – se l’amore continua. Se invece l’amore finisce, il coniuge indebitato può rivendicare la proprietà dell’immobile davanti al giudice, adducendo un intestazione fittizia. Per questo motivo è necessario produrre una scrittura privata nella quale si spiegano le ragioni dell’intestazione del bene e i termini della restituzione.

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