La detrazione fiscale per le manutenzioni ordinarie delle parti comuni degli edifici

Domanda:

Leggo che l'art. 3/a del DPR 380/2001 prevede la detraibilità fiscale degli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti". Stiamo parlando delle parti comuni dei condomini, ma la mia domanda riguarda il campo di applicazione della norma. Mi spiego: detto così sembrerebbe che ogni intervento all'ascensore, all'autoclave o addirittura alla sostituzione di tegole rotte, o agli spurghi dei condotti fognari, rientrino nella casistica. E anche l'abbonamento pagato mensilmente per il mantenimento in efficienza dell'ascensore. E' così? Da quale anno si applica questa norma? Grazie.

Risposta dell'esperto:

L’articolo 3 lett. a) del Dpr 380/2001, c.d “Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia” definisce quali interventi possano essere considerati come “manutenzione ordinaria” con le seguenti parole “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.

Le successive lettere classificano invece gli altri tipi di interventi che possono essere implementati su un edificio o su un area, vale a dire: b) gli "interventi di manutenzione straordinaria", c) gli "interventi di restauro e di risanamento conservativo", d) gli "interventi di ristrutturazione edilizia", e) gli "interventi di nuova costruzione", f) gli "interventi di ristrutturazione urbanistica".

La previsione di detrazione fiscale per alcuni di questi tipi di intervento è invece contenuta nell’art. 16 bis del Testo unico delle imposte dirette, inserita definitivamente nel 2011 dopo essere stata per anni una norma temporanea prorogata di anno in anno.

Il gentile lettore quindi ha ragione: le opere di riparazione che rientrano nell'ambito di applicazione della norma (ad esempio le riparazioni degli ascensori o dell’impianto fognario, il rifacimento degli intonaci, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage, ecc sono agevolabili fiscalmente con la detrazione Irpef al 36% (ora il 50%), nella misura spettante ad ogni condomino in base alla quota millesimale e nel rispetto delle altre condizioni previste dalla legge.

Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione solo quando riguardano le parti comuni. Le parti di proprietà comune interessate sono solo quelle indicate dall’articolo 1117, numeri 1, 2 e 3 del Codice civile, e cioè ad esempio il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i portici, i cortili, i parcheggi, tutte le parti dell’edificio destinate all’uso comune, i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera.  Pertanto, gli stessi interventi, eseguiti sulle proprietà private o sulle loro pertinenze (garage, cantine, soffitte), non danno diritto ad alcuna agevolazione.

Infine, si ritiene che il mero canone di manutenzione ed assistenza dell’ascensore, richiamato nel quesito, non essendo di per sé rappresentativo di nessuna “opera di riparazione” non dia diritto ad alcuna agevolazione.