Diritto di abitazione e IMU: un caso particolare

Domanda:

Buongiorno, sono comproprietaria di un appartamento con mio fratello e mia sorella. Io e mia sorella non siamo residenti nell'appartamento mentre mio fratello si. Mia mamma ha (in seguito alla separazione da mio padre) il diritto d'abitazione SOLO su una camera e bagno dell'appartamento (atto notarile che lo attesta e ha la residenza nell'appartamento). Il comune dove abitiamo chiede di pagare a mia mamma a partire dal 2009 fino a oggi l'ICI/IMU come seconda casa della camera e del bagno perchè il diritto d'abitazione di camera e bagno non è considerato prima casa. Inoltre chiede a me mio fratello e mia sorella il pagamento dell'IMU/ICI per la nostra quota del 33% con una rendita cosi calcolata (rendita totale dell'appartamento meno rendita della camera e del bagno). Il tutto è da considerarsi corretto? Grazie

Risposta dell'esperto:

Per rispondere alla domanda occorre individuare correttamente i soggetti passivi dell’imposta, cioè coloro i quali devono pagare l’imposta perché obbligati. Soggetto passivo dell’IMU è il proprietario dell’immobile o chi ne detiene un diritto reale, quale usufrutto, uso o abitazione.

In primo luogo, le due sorelle e il fratello sono titolari del diritto di proprietà, e come tali sono tenuti a pagare l’Imu secondo la propria quota: le sorelle come seconda casa e il fratello come prima casa, quindi esentato se ricorrono le altre condizioni previste (fra cui ricordiamo abitazione non di lusso, nessun altro immobile adibito a residenza principale, ecc.). Per quanto riguarda quanta base imponibile dividere fra i tre fratelli, dovremmo invece considerare la posizione della mamma, che è il punto critico del ragionamento.

Ammesso che si possa parlare di diritto di abitazione riferibile solo ad una parte dell’abitazione, la mamma risulta titolare di un diritto reale sull’immobile la cui titolarità conferisce soggettività passiva all’imposta: in altre parole, deve pagare una qualche IMU. Ma quanta? Si ritiene che, in quanto residente nell’immobile, e ferme restando le altre condizioni previste, la mamma dovrebbe calcolare l’ICI e l’IMU (per gli anni in cui fosse dovuta) secondo le modalità previste per l’abitazione principale. Si considera infatti abitazione principale l’immobile in cui il possessore (titolare del diritto) e il suo nucleo familiare risiedono e dimorano abitualmente. Non fosse così, la mamma dovrebbe avere qualche altro immobile da considerarsi “prima casa”, o comunque abitare da un’altra parte, il che non è. E a parere di chi scrive pare difficile sostenere che il diritto di abitazione per sole due stanze non costituisce “prima casa”, ma “seconda” si.

Da quanto emerge dal quesito della gentile lettrice, inoltre, sembrerebbe che il comune accetti questa impostazione sui “diritti”, poichè la rendita richiesta come base imponibile ai fratelli proprietari viene decurtata della sua quota abitata, riconoscendola nei fatti come “diritto a sé stante”.

Diverso sarebbe il caso in cui invece del diritto di abitazione esistesse un mero contratto di comodato, cioè quando un immobile viene prestato a titolo gratuito ad un altro soggetto, nella fattispecie un familiare. In questo caso, la mamma riceverebbe il diritto ad abitare in forza di un contratto, e non di un diritto reale, e pertanto non sarebbe mai tenuta a pagare l’IMU. L’imposta infatti graverebbe per intero sui figli proprietari, fatte salve le agevolazioni come abitazione principale per chi è residente, e come comodanti nei confronti della mamma, se previste, in quanto per il comune è facoltà, e non obbligo, di concedere agevolazioni a fini Imu per il comodato a parenti in linea retta entro il primo grado.

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