Giovani e mutuo: si può fare?

A quanto pare no, o almeno non senza grandi difficoltà. Il commento di Yahoo!

Accendere un mutuo trentennale per l’acquisto di un appartamento, pagare per i lavori di sistemazione e riuscire poi ad azzerare la spesa mensile sfruttando le detrazioni fiscali e il credito d’imposta.

Sembra il sogno irrealizzabile di ogni cittadino del pianeta, invece è l’ingegnoso sistema studiato e attuato da un trentenne di New York. Una vicenda che ha dell’incredibile, ma che viene riportata nei minimi dettagli da Business Insider.

L’abitazione non è situata in una zona periferica o poco quotata, ma addirittura a Chelsea che nella Grande Mela è il punto di riferimento per l’arte e ospita numerosissime gallerie. Il giovane newyorkese si è limitato a vedere una casa il cui costo era per lui assolutamente proibitivo e a fare quattro conti. Non gli ci è voluto molto per capire che, accendendo un mutuo (con tasso al 4%) e pagando una rata mensile di 1.738 dollari, avrebbe potuto permettersi il lusso di un appartamento da 500mila dollari nel cuore della Grande Mela. Il problema però, a questo punto, era trovare i 1.738 dollari. Anzi, 2.850 dollari, uguale alla somma della rata del mutuo e delle spese di condominio e di manutenzione (1.112 dollari).

La soluzione è arrivata facendo quattro conti. Ecco il suo ragionamento: il 53% dei suoi 1.112 dollari da pagare al mese per le spese di condominio e di mantenimento della casa sono deducibili dalle tasse. Se, per esempio, l’aliquota applicata al suo reddito è del 35%, avrebbe indietro a fine anno, grazie alle deduzioni, 2.475 dollari. A questo si aggiunge anche il fatto che l’edificio stesso ha un credito d’imposta legato alle spese di condominio e di mantenimento e che permette di risparmiare 40 dollari al mese. Pertanto, i costi del condominio, sottratte le deduzioni, arriva così a 866 dollari al mese.

Quanto alla rata del mutuo, circa 530 dei 1.738 dollari vanno a pagare l’appartamento e 1.207 vanno per gli interessi: gli interessi sono completamente deducibili dalle tasse. Quindi, quei 530 dollari non vanno considerati come costi ma come un investimento, perché se il giorno dopo volesse rivendere l’appartamento quei soldi tornerebbero indietro.  Per gli interessi, tanto quanto per le spese di condominio, si può sottrarre il 35% di quei 1.207 dollari al mese: si tratta di una deduzione di 422 dollari al mese. Ogni mese, pertanto, il nostro trentenne pagherebbe effettivamente di mutuo circa 785 dollari.

Sommando spese di mantenimento e rata del mutuo al netto delle deduzioni fanno 1.650 dollari al mese. Affittare un appartamento dello stesso tipo nel cuore di Chelsea costerebbe in media 3.825 dollari al mese.

Ma non finisce qui. Supponendo che il costo degli affitti in quella zona della città continuerà a crescere nei prossimi tre decenni, il suo mutuo resterebbe a 1.738 dollari al mese, fermo restando che le spese di mantenimento potrebbero crescere. Contando che il peso degli interessi va riducendosi di 2 dollari al mese fino all’estinzione del mutuo, l’autore del calcolo afferma che la quota del 35% dedotta sugli interessi si trasforma progressivamente in un 100% di dollari investiti. E ancora, i calcoli fatti finora tengono fermo il prezzo dell’abitazione, cosa improbabile. Ogni incremento del prezzo è virtualmente denaro contante che finisce nelle tasche del trentenne in caso di vendita dell’immobile.

Da qui, l’ultima considerazione. Prevedendo un aumento annuo di valore degli immobili a Chelsea del 3,5% (un dossier della Miller Samuel riferisce infatti che gli appartamenti dello stesso tipo si sono apprezzati del 4,02% dal 2002 al 2011) e vendendo l’immobile dopo cinque anni, il protagonista di questa storia avrà guadagnato abbastanza dalla vendita da coprire quasi l’intero importo delle sue spese mensili. Ovvero, avrà vissuto nel suo appartamento newyorkese gratis.


"La morale della favola- conclude il giovane newyorkese - è che si hanno a disposizione una linea di credito e si possono posticipare i pagamenti mensili, e si ama parecchio New York questo è il momento di comprare, e non di affittare".

Ma per un giovane italiano sarebbe possibile creare un meccanismo di questo tipo? Nel nostro Paese, tra contratti di lavoro a termine e retribuzioni basse, per i giovani tra i 20 e i 30 anni accendere un mutuo è ormai una vera e propria chimera. Le offerte variano da banca a banca e in base al periodo, ma la stabilità economica è considerata un requisito essenziale. Elemento poco compatibile con i dati italiani. Basti pensare che, secondo i rilevamenti effettuati dall’Istat, tra il 2008 e il 2011 il lavoro part time involontario tra gli under 24 ha registrato un incremento di quasi 20 punti percentuali. Negativi anche i dati che riguardano la trasformazione del lavoro da atipico a standard, che scendono dal 29,2% al 23,4%.
Riscontri non certo rassicuranti, poiché l’occupazione è un fattore determinante in tema di mutui. Basti pensare che a fine 2011, secondo uno studio di Mutuionline, tra i richiedenti con età fino a 30 anni che hanno ottenuto un mutuo l’88,2% ha un contratto a tempo indeterminato. Nella richiesta, però, la  forma contrattuale non è l’unica variabile da considerare:  la possibilità di poter vantare su garanzie da parte di parenti o genitori, ad esempio altri redditi oppure una casa di proprietà della famiglia, possono essere elementi decisivi su cui far leva.

Un importante novità sul tema è stata introdotta lo scorso settembre, grazie a un’iniziativa promossa da Abi e ministero della Gioventù. E’ stato istituito un fondo di garanzia destinato a giovani famiglie sotto i 35 anni che permette di ricevere una copertura fino a un massimo di 75mila euro per l’acquisto di una prima casa. L’intervento riguarda coppie e single con figli a carico ed è accessibile anche a chi lavora con un contratto a tempo determinato, a patto che il reddito Isee complessivo dei richiedenti non superi i 35mila euro.

Misure di questo genere rappresentano, purtroppo, una tantum, e non riescono a incidere adeguatamente sul mercato. Il 31 maggio scorso l’ufficio studi di Mutui.it ha presentato i risultati di un’analisi riguardante oltre 12mila richieste di finanziamento presentate in Italia da ottobre 2011 ad aprile 2012. Per la prima volta l’importo medio concesso dalle banche sui mutui prima casa è sceso sotto il 50% del valore dell’immobile. E l’erogazione media è passata da 127mila a 112mila euro, pari al -13%.

Il quadro complessivo che emerge è quindi assai fosco. E dimostra come la storia americana raccontata da Business Insider non sia replicabile in Italia.

La ragione di fondo riguarda essenzialmente il sostegno che i giovani ricevono dallo Stato per l’accesso ai mutui. Le forme di assistenza sono dirette soprattutto a giovani coppie e a persone con figli. Negli Stati Uniti, invece, detrazioni e agevolazioni possono avvantaggiare anche chi è single.

Per un ragazzo italiano di trenta anni senza prole accendere un mutuo è pressoché impossibile. A meno che non abbia una famiglia facoltosa alle spalle o non abbia ereditato beni da ipotecare. I giovani del nostro Paese vengono sempre più accusati di non volersi emancipare e rendere autonomi, di restare troppo vincolati, sia economicamente che umanamente, al nucleo familiare. Se, però, per un mutuo o un leasing è quasi sempre necessario il sostegno dei genitori, diventa davvero difficile iniziare a progettare la propria vita in maniera totalmente indipendente.