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Guida sulle ristrutturazioni edilizie

Guido Gazzola, dottore commercialista
Casa

Da più parti giungono quesiti sul funzionamento delle detrazioni del 36%-50% in caso di ristrutturazioni edilizie.Poiché non è possibile rispondere a tutti, abbiamo riassunto in questa breve guida i punti salienti che ci sembrano oggetto frequente dei quesiti, senza la pretesa di essere esaurienti, in quanto ogni situazione fa caso a sé.
Potranno infatti esservi d’aiuto i professionisti, architetti, geometri o anche consulenti fiscali, che cureranno la vostra pratica.
Inoltre, dove l’opera risultasse di difficile inquadramento dal punto di vista fiscale, non si potrà far altro che rivolgersi tramite interpello all’Agenzia delle Entrate, che è l’organo dell’amministrazione finanziaria adibito al controllo delle dichiarazioni fiscali, la quale potrà esprimere il suo parere direttamente sul caso sottoposto alla sua attenzione, autorizzandone o meno la detrazione fiscale.In che cosa consiste la detrazione.

È possibile detrarre dall’Irpef (l’imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte degli oneri sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato. Prendiamo ad esempio il periodo di imposta 2013 e vediamo come:

  1. La spesa massima è pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare nell’anno e comunque tenendo conto, in caso di sola prosecuzione dei lavori, delle spese sostenute negli anni precedenti per lo stesso immobile, la cui somma globale non può comunque superare i 96.000 euro: esiste quindi un limite per immobile, e uno per singola annualità, che valgono contemporaneamente. In caso di frazionamento di immobili, occorre tenere conto del numero iniziale, e non finale, di unità immobiliari su cui si eseguono i lavori.
  2. L’ammontare complessivo della spesa va suddiviso fra tutti i soggetti che l’hanno sostenuta e che hanno diritto alla detrazione.
  3. La detrazione è pari al 50% delle spese sostenute, e deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi.
    La detrazione è pari al 50% e il limite massimo di spesa è pari a 96.000 euro solo per i periodi di imposta 2013 e 2014, se la legge di stabilità per il 2014 verrà confermata dal Parlamento come prevista dal Governo. La detrazione tornerà poi, salvo ulteriori proroghe, alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare.

Inoltre vale la pena sottolineare che:

  • le spese per poter essere detratte devono essere sostenute, cioè pagate (principio di cassa); in caso di spese sostenute dal condominio nell’anno, l’agevolazione spetta al condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.
  • ciascun contribuente ha diritto a detrarre annualmente la quota spettante nei limiti dell’Irpef dovuta per l’anno in questione.
  • Non è ammesso il rimborso di somme eccedenti l’imposta.

Chi può fruire della detrazione
L’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese, ad esempio nudi proprietari, titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie), locatari o comodatari, soci di cooperative divise e indivise, imprenditori individuali (per gli immobili non strumentali o merce).
Ha diritto all’agevolazione anche il futuro acquirente dell’immobile, se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), che deve essere registrato; e se ha già il possesso dell’immobile, eseguendo quindi gli interventi a proprio carico.
Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente (anche non nell’immobile oggetto dei lavori, ma in uno di quelli in cui si esplica la convivenza, come dice l’Agenzia delle Entrate) del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento, purché sostenga le spese e siano a lui intestati bonifici e fatture. Sono definiti familiari, ai sensi dell’art. 5 del Testo unico delle imposte sui redditi, il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

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I lavori sulle unità immobiliari residenziali e sugli edifici residenziali per i quali spettano le agevolazioni fiscali
Per una esatta definizione delle tipologie di lavori agevolabili rinviamo alle numerose circolari, risoluzioni e interventi dell’Agenzia delle Entrate che ha più volte illustrato, elencato e precisato come deve intendersi la normativa.Qui ci interessa porre l’accento sulla suddivisione delle tipologie di lavori derivanti dal Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, Dpr 380/200, all’art. 3, e precisamente:

  • art. 3 lett. a) Manutenzione ordinaria
    Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione solo quando riguardano le parti comuni degli edifici in condominio. La detrazione spetta ad ogni condomino in base alla quota millesimale.
    Non può essere agevolata la manutenzione ordinaria del singolo appartamento o abitazione. Infatti, gli stessi interventi, eseguiti sulle proprietà private o sulle loro pertinenze (garage, cantine, soffitte), non danno diritto ad alcuna agevolazione. Sono esempi di interventi di manutenzione ordinaria: “le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage”.
    Tuttavia, se queste opere fanno parte di un intervento più vasto, l’insieme delle stesse è comunque ammesso al beneficio delle detrazioni fiscali.


  • art. 3 lett. b) Manutenzione straordinaria
    La detrazione riguarda inoltre le spese sostenute per interventi di manutenzione straordinaria effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze. Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici e per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici, ma senza modificarne i volumi e le superfici, nè le destinazioni d’uso. Esempi di manutenzione straordinaria possono essere considerati l’installazione di ascensori, la realizzazione e miglioramento dei servizi igienici, la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane, la recinzione di aree private, ecc.
  • art. 3 lett. c e d) Restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia
    Anche in questi casi la detrazione spetta per le opere realizzate sulle singole unità immobiliari e sulle loro pertinenze.Si intendono di restauro e risanamento conservativo “gli interventi finalizzati a conservare l’immobile e assicurarne la funzionalità per mezzo di un insieme di opere che, rispettandone gli elementi tipologici, formali e strutturali, ne consentono destinazioni d’uso con esso compatibili”. Ad esempio, gli interventi mirati all’eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrade, l’adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti, l’apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.
    Invece sono considerati interventi di ristrutturazione edilizia “quelli rivolti a trasformare un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del tutto o in parte diverso dal precedente”, come la demolizione e la fedele ricostruzione dell’immobile, la trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda, la costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti, o ancora la realizzazione di una mansarda o di un balcone.
    N.B. Secondo l’Agenzia delle Entrate la demolizione e ricostruzione con ampliamento non danno diritto a detrazione in quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”. Ma se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova costruzione”.



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In breve, richiamiamo gli ulteriori lavori per i quali spetta l’agevolazione fiscale riportati dall’Agenzia delle Entrate, per cui si invita ad approfondire le varie casistiche con gli esperti che seguiranno il vostro intervento edilizio:

  • Gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, anche se detti lavori non rientrano nelle categorie indicate nelle precedenti lettere A e B e a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza.
  •  Gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune. In proposito, si ricorda che oltre che per la realizzazione, possono usufruire della detrazione d’imposta anche gli acquirenti di box o posti auto pertinenziali già realizzati, sempre che esista apposita attestazione delle spese rilasciata dal venditore, e che esista il vincolo pertinenziale tra l’abitazione e il box.
  • I lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione).
  • Gli interventi per la realizzazione di ogni strumento idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, limitatamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili, e non invece le spese per il semplice acquisto dei medesimi strumenti (ad esempio non rientrano nell’agevolazione i telefoni a viva voce o i computer)
  • Gli interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici. Anche qui non si realizza il diritto alla detrazione per il semplice acquisto di apparecchiature sicure, ma ad esempio per l’installazione o per la riparazione di un impianto sicuro.
  • Gli interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti penalmente illeciti da parte di terzi (quali furti o altri reati), unicamente alle spese sostenute per realizzare interventi sugli immobili.
  • Gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico, al conseguimento di risparmi energetici, a cui è equiparata la realizzazione di impianti a fonti rinnovabili a servizio dell’abitazione, all’adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici, all’esecuzione di opere interne.

Ricordiamo che oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, ai fini della detrazione è possibile considerare anche gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi nonché agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati (le spese per prestazioni professionali, per l’effettuazione di perizie, gli oneri di urbanizzazione, ecc)

Cosa deve fare chi ristruttura per fruire della detrazione
E veniamo a un altro punto oggetto di molte domande pervenuteci: cosa bisogna fare?E’ sufficiente, da quando è stata abolita la comunicazione al Centro Operativo di Pescara, indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali identificativi dell’immobile e, se i lavori sono effettuati dal detentore, gli estremi di registrazione dell’atto che ne costituisce titolo e gli altri dati richiesti per il controllo della detrazione.

Inoltre, occorre conservare ed esibire, a richiesta degli uffici, i seguenti documenti indicati nel provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate del 2 novembre 2011

  1. domanda di accatastamento (se l’immobile non è ancora censito);
  2. ricevute di pagamento dell’imposta comunale (Ici-Imu), se dovuta
  3. delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori (per gli interventi su parti comuni di edifici residenziali) e tabella millesimale di ripartizione delle spese
  4. dichiarazione di consenso del possessore dell’immobile all’esecuzione dei lavori, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi
  5. abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in relazione alla tipologia di lavori da realizzare (concessioni, autorizzazioni, eccetera)
  6. Comunicazione preventive all’Azienda sanitaria locale, se prevista dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro, con le generalità del committente dei lavori e ubicazione degli stessi, nonchè la natura dell’intervento da realizzare, la ditta esecutrice, ecc

NB: Per usufruire della detrazione è fondamentale che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale, da cui risultino la causale del versamento con gli estremi della legge, il codice fiscale del/dei soggetto/i che paga/pagano, il codice fiscale o numero di partita Iva del beneficiario del pagamento.
Le banche sono attrezzate con i moduli appositamente predisposti per questi bonifici. Inoltre, al momento del pagamento del bonifico, le banche e poste devono operare una ritenuta a titolo di acconto dell’imposta dovuta dall’impresa che effettua i lavori, pari ad oggi al 4%.

I contribuenti interessati devono conservare, ovviamente, oltre alla ricevuta del bonifico, le relative fatture o le ricevute fiscali delle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione. Per gli interventi realizzati sulle parti comuni condominiali si può utilizzare l’apposita certificazione rilasciata dall’amministratore del condominio.
Questi documenti, che devono essere intestati alle persone che fruiscono della detrazione, potrebbero essere richiesti dagli uffici finanziari che controllano le loro dichiarazioni dei redditi.

ATTENZIONE infatti: la detrazione non è riconosciuta, e l’importo detratto viene richiesto indietro dall’amministrazione eventualmente fruito viene recuperato dagli uffici, quando:

  1. non è stata effettuata la comunicazione preventiva all’Asl competente, se obbligatoria
  2. il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale
  3. non sono esibite le fatture o le ricevute che dimostrano le spese effettuate
  4. non è esibita la ricevuta del bonifico o questa è intestata a persona diversa da quella che richiede la detrazione
  5. le opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed edilizie comunali

In caso di vendita dell’immobile già ristrutturato
Se l’immobile sul quale è stato eseguito l’intervento di recupero edilizio è venduto prima che sia trascorso l’intero periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non ancora detratto può essere trasferito all’acquirente dell’unità immobiliare (se persona fisica), salvo diverso accordo. In caso di decesso e conseguente ereditàIl beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell’immobile.